全国房地产估价师执业资格考试笔记7

第四部分估值方法:(估值理论与方法)
1。市场比较法:难点在于交易修正。
1。适用对象和条件:适用对象为有正规交易的不动产。适用条件是在同一供求范围内有多个类似的不动产交易案例。
2。收集交易实例。采集内容:①双方基本信息及交易目的。需要说明交易双方是否在公开的市场条件下进行公平自愿的交易，即属于正常交易还是非正常交易。交易目的是指交易双方为什么交易，一般包括买卖、入股、还债等。
②不动产的状况(股权、位置、实物)。包括位置、形状和面积、地质条件、购物、交通等环境条件、土地利用现状和规划用途、地上建筑物基本情况、权利状况；
③截止日期；
④交易价格。包括总房价、总房价、总地价、对应单价、房租等。，同时应说明价格类型、价格水平、货币类型和货币单位；
⑤支付方式。一次性付款、分期付款及比例、按揭贷款比例、租金支付方式等。；
⑥交易信息。(参见下面的5)
3。选择可比较的例子。选择可比实例时，应符合以下要求:(3例以上10例以下)
①可比实例所在区域应与估价对象所在区域相同，或在同一供需范围内的类似区域。
②可比实例的用途应与估价对象的用途相同(住宅、商业、办公、酒店、工业、农业等。).
③可比实例的建筑结构应与估价对象相同。(钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构、简单结构)
④可比实例的规模应与估价对象的规模相等(面积不能相差太大)。
⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(转让划拨、商品房、经济适用房等。).
⑥可比实例的交易类型应与评估目的一致(抵押、租赁、出售、征用等。).
⑦可比实例的截止日期应接近评估时间(一般在一年以内)。
⑧可比实例的交易价格应为正常交易价格或可修正为正常交易价格。
4。建立价格可比基础。统一付款方式、统一单价、统一货币和货币单位(不同货币之间的换算按中国人民银行公布的交易日市场汇率中间价-买入价和卖出价的平均价格计算)、统一面积内涵(土地划拨和出让、建筑使用面积、套内面积和建筑面积)、统一面积单位。
5。交易记录的更正。纠正交易情形，应当消除交易行为中特殊因素造成的可比实例交易价格的偏差，将可比实例交易价格调整为正常价格。(a)利益相关方之间的交易；b急于卖出或买入的交易；c .交易双方或一方对市场情况缺乏了解的交易；d .交易双方指定一方具有特殊动机或偏好的交易；e .特殊交易，如拍卖、招标、投标或出售；f .交易税费的非正常负担，如应由买方缴纳的税费，买卖双方约定由卖方缴纳的税费或买方约定由卖方缴纳的税费；g .相邻房地产的合并交易；h .受债权债务影响的交易。)交易税费异常负担的调整方法:
①正常交易价格-应由卖方负担的税费=卖方实际取得的价款
②正常交易价格+应由买方负担的税费=买方实际支付的价款。
6。交易日期的修订。可比实例在交易日的价格应调整至评估点的价格。可以通过价格指数或价格变化率进行调整。房地产的价格变化率分为两种:逐渐上升或下降的价格变化率和期间内平均上升或下降的价格变化率。
①增减价格变化率修正交易日的公式为:
交易日可比实例价格× (1价格变化率)期数=估价时点价格
②增减期内平均价格变化率修正交易日的公式为:
交易日可比价格× (1价格变化率×期数) =评估基准日价格
在实际交易日修正中，有以下几种价格指数或价格变化率可供选择:①一般价格指数或变化率； ②建筑成本指数或变化率；③建筑材料价格指数或变化率；④施工人工费指数或变化率；⑤房地产价格指数或变化率。如果房地产价格变化是由简单的通货膨胀因素引起的，可以选择一般价格指数或变化率。
在没有房地产价格指数或变化率的情况下，评估师可以根据当地房地产价格的变化和发展趋势以及自身的经验积累做出判断并做出修正。
7。房地产状况修正。可分为权益矫正、区位矫正和身体条件矫正。【/br/】思路是:首先列出影响估价对象价格的所有房地产因素；其次，确定估价房地产和可比房地产的这些因素的状况；然后逐项比较可比房地产与估价房地产之间这些因素的状况，找出它们的差异所导致的价格差异程度(直接比较和间接比较)；最后，根据差异程度调整可比实例的价格。可以用百分比法、差值法、回归分析法进行修正。注:可比实例的房地产状况为交易日期的状况。
8。找到标准价格。采用百分比法、差值法和回归分析法。每次修正不得超过可比实例成交价的20%，综合调整不得超过30%。
* * * * * 9。方法应用中容易出现的问题:(1)可比实例是否在同一供需区域，规模是否等值，权利性质和类型，评估目的是否一致，结构是否一致，面积是否等值等。，从待估价房地产估价时点算起是否超过一年，并说明原因；⑵基础数据是否有误，采集的数据是否具有可比性(建立价格可比性的基础)，是否剔除交易税费的非正常负担。(3)影响因素的选择是否恰当；注意修正方法是直接比较法还是间接比较法；(4)各因素的修正方向是否错误。说明因子表中的因子是否与描述中的一致。单项矫正和综合矫正是否超出矫正范围。最终的对比价格是否经过了综合和说明。