《房地产估价案例与分析》学习要点第二部分

第二部分房地产估价案例的审查方法及分析
前面我们讲了审查方法。但是，每年都有很多考生考砸。失败的主要原因不是他们没有复习好，而是考试方法不对。有办法测试吗？答案是肯定的。在此，我想谈谈自己对这方面的看法。

一、题型和选择题的答题方法

1.首先，搞清楚提问者的意图。每个应试者在出题时，都会有一些意向，即该题是关于什么知识的，估计一般应试者会如何思考该题，从而为一般应试者设置一些偏离方向或答不上来的“陷阱”或“机关”，从而拉大考试成绩的差距。以99测试题中第二道选择题的第二题为例。很多考生都选了B或者D，也就是说正常情况下写字楼最有可能的价格是4000万元或者4010万元。选择4010万元的考生认为购买价格是4000万元，花了10万元画了我们公司的logo。在此期间，写字楼的市场价格没有变化，因此为4010万元；选择4000万元的考生认为购买价格已经花了4000万元，而我们公司原本花10万元整理的logo对后来的买家来说是无效的，所以是4000万元。事实上，应试者花了10万元完成了我们公司的标志，这不仅是从后来的买家那里偷的，而且还需要花钱找人去掉我们公司的标志，因此最有可能实现的价格是P∠4000万元。其实这相当于考考生的假设发展知识。比如99年试题的第一题，笔者的本意是考考我们的估价原则中的法理，以及房地产估价程序中“明估”的具体内容。根据“标准”，可知是所有权地位和实体地位。按照土地和建筑物两个方面，分别是:土地所有权状况、房屋所有权状况、基本土地状况和基本建筑物状况。所以考生只要知道提问者的基本意图，至少能得8分。关于这一点，考生只要稍微分析一下历年的试题，就会得出和笔者相同的观点。

2.想清楚。答案应该清晰而有条理。以99年考题第三题为例。对于这个问题，我们可以这样想:A的收入不应受B的个人送礼行为影响，所以A公司提出的金额应为1000M2×3000元/m2÷2×(1-7%)= 1395万元，B公司的收入应为实际收回的总价扣除A公司的收入后的剩余金额，即2762.1-1395 = 1367。这个问题充分说明:考生在考试中要想清楚，千万不要迷茫。

以99年试题第一题为例。很多考生在考试的时候答了很多，把P34成绩报告单的(3)项全部列在“标准”里，显得杂乱无章，不清楚。如果能把土地的归属、房屋的归属、土地的物理状况、建筑物的物理状况进行划分，对于考官来说，感觉会好很多。遇到这类问题，一定要用“规则”来“框定”内容，也就是首先要保证所有要点都有答案，然后才有时间去提炼。

第二，指错误的测试方法。

很多考生在参加“指错题”的考试时，不是没有指出错误，而是因为答题方法不正确而失分很多。结果是，考官觉得很遗憾，考生觉得很难过。失分的情况主要表现在以下几个方面:

(1)虽然考生指出了很多错误，但其中很多是对的，甚至有的考生指出了13个正确的错误，但同时也指出了前面的很多错误，导致分数低。比如某考生在13行答题卡上指出19处错误，期中前8分错误，占据了8行答案位置。如果最后11分都是正确的，考生只能算5个正确答案，也就是只得到15分；反之，如果正确的11个错误排在第一排11个，则该考生得33分；同样的答案，因为立场不同，相差千里。所以回答问题的时候，要把自己确定无疑的错误放在前面，一个答案占一行。

(2)一行写两个以上正确答案，丢分。比如一个考生指出了19个错误，前13个是对的，后6个是错的。如果考生13行没有全部填完，缺一空行可以加1行分数。如果考生前13个正确答案占7行，后6个错误答案占4行，则考生可算9个正确答案，即27分；但如果前13个正确答案占7行，后6个错误答案占6行，则只能算7个正确答案，即21分。虽然全部答对，但分数只比满分多了1分。

(3)将属于一的正确答案一分为二，占据两行的位置，即浪费一行的位置，丢分。比如市场比较法中，将B、C的区域因素错误修正(分子分母向下填)并分成两部分，即B的区域因素错误修正和C的区域因素错误修正。仍然只算一个答案，整体浪费一行位置，减3分。针对上述失分情况，结合评分标准，针对错题考试，笔者提出以下考试方法。让读者知道如何在13行答案中安排自己的答案，知道如何定义一个错误。该分的时候分，该合的时候合。

1 >考试的时候，如果有足够的时间，先把答案写在草稿纸上，然后把答案按顺序排好，把你认为肯定的答案写在前面，每一个占一行，把你怀疑的答案尽量挤到后面一行。

2 >如果在“评估对象”中发现了三个错误，则无需仔细查找。你应该继续读下去，以免纠结在一个地方，没有时间读完报告的其余部分。有时间的时候，要仔细阅读“被评议对象”的内容。

3 >如果考试的鉴定报告包含“个别因素分析”、“区域因素分析”、“市场背景分析”的内容，且篇幅较长，可以跳过这三个部分，以节省时间，发现鉴定方法应用的错误。

4 >根据自己的理解指定错误后，对照这个数据查看错题常见错误汇总，看看有没有漏指的错误。