房地产估价规范条文说明（三）

3估价原则
3.0.1规定了房地产估价原则，以保证不同估价人员在遵循规定的估价程序，采用适当的估价方法和正确的处理方法的前提下，对同一估价对象可以有相同的估价结果。
3.0.2本条规定房地产估价应遵循合法性原则，即必须在估价对象合法使用、合法交易或合法处分的前提下进行。所谓合法，是指符合国家的法律法规和当地政府的有关规定。
遵循合法性原则。首先，要求在估价时确认估价对象拥有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法性的情况下，必须在估价报告中说明，估价过程和结论只有在估价对象拥有合法产权的情况下才有效。
遵循合法性原则。二是要求参与估价的估价对象的目的必须合法。例如，采用假设开发法进行估价时，需要设定估价对象的未来用途。在设定这种用途时，必须保证这种用途的合法性，比如必须符合城市规划限制的要求。
遵循合法性原则，还要求估价涉及估价对象的交易或处置必须合法。比如涉及划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，必须考虑到划拨土地使用权必须经土地行政主管部门批准，并向国家缴纳土地使用权出让金或土地收益后才能抵押。此时，该目的下的估价对象具有合法性。
3.0.3房地产估价中确定的客观合理的价格或价值，本质上是房地产的经济价值，体现在房地产的使用上。规定房地产估价必须以估价对象使用为前提，可以使估价人员在确定估价结论时口径一致，从而便于不同估价人员达成一致意见。
使用原则受合法性原则的约束。采用使用原则进行估价时，首先要求估价对象的用途是法律允许的，这一点在第3.0.1条中已有说明。
不动产的使用也必须得到技术支持，技术上不可能的使用不能视为使用。这里的技术主要是指建筑工程的技术。
必须充分理解和应用使用原则。这种全面性还体现在不动产的使用要具有经济可行性:不动产的使用不能通过不经济的手段实现，这样的“使用”一定不是真正的使用。
当不动产的最终用途尚未确定时，其用途可能以多种方式实现。本文列举了保持现状、改变用途、改造、拆除和再利用等方式。“用”的实现也可能是这些方式的组合，比如一部分保持现状继续使用，另一部分翻新改造后使用。
3.0.4替代原则的理论基础是同一市场的同一商品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够利用市场数据进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上的同一商品具有相同的市场价值，才有可能根据市场数据对估价对象进行估价。
替代原则也反映了房地产估价的基本原则和最一般的估价过程:房地产估价中所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值。以房地产交易为目的，客观合理的价格或价值应当是在公开市场上最有可能形成或确立的价格。房地产评估是指足够数量的类似房地产在公开市场上的近期交易价格，以确定估价对象的客观合理价格或价值。
3.0.5评估点原则强调评估结论具有很强的时间相关性和时效性。【/br/】首先，评估结论具有很强的时间相关性，主要考虑资金的时间价值，不同时间点发生的现金流量对其价值的影响不同。因此，在房地产评估中，统一规定，部分货币的发生时间与评估时间不一致的，应当折算为评估时间的现值。
估价结论同时具有很强的时效性，这主要是由于房地产市场价格的波动性。同一个估价对象，在不同的时间点会有不同的市场价格。因此，强调估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价格。