房地产估价案例与分析精讲班第28讲讲义

收益法(第二部分)
一、大纲要求:
考试目的:测试应试者对收益法基本原理和具体应用的掌握程度。
考试基本要求:
掌握:收益率的概念及获取方法。
熟悉:直接资本化法的种类和基本公式，资本化率和收益乘数的计算方法，资本化率和收益率的区别和联系，收益资本化法和直接资本化法的优缺点。
了解:投资组合和剩余技术。
重点:
1。回报率是投资回报与投入资本的比率。
计算收益率的基本方法有三种:累计法、市场抽取法、投资收益率排序插入法。
2。直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数来计算估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某一预期收益乘以适当的收益乘数来计算估价对象价值的方法称为收益乘数法。
收入乘数法包括总租金乘数法、潜在总收入乘数法、有效总收入乘数法和净收入乘数法。
3。资本化率与收益率的区别和联系。资本化率和收益率是将房地产的预期未来收益转化为价值的比率，但它们有很大的不同。直接资本化法采用资本化率，是将房地产的预期未来收益一步转化为价值的比率；收益率是收益资本化方法中采用的，它是将房地产的预期未来收益通过贴现转化为价值的比率。资本化率是房地产某一年收入与其价格的比值(通常用未来第一年的净收入除以价格计算)。只表示从收入到价值的比例，没有明确表示盈利能力；收益率是用来除以一系列未来净收益得到未来净收益现值的比率。
二。内容解释:
6.4收益率
6.4.1收益率的本质
yieldrate (Y)是一个与利率、折现率、内部收益率性质相同的术语。为了进一步理解收益率的内涵，我们需要了解一项投资中投资回收和投资回报的概念及其区别。投资回收是指收回投入的资本，即保本；投资回报是指投入的资本全部收回后获得的额外资金，即报酬。以银行存款为例，投资回收是收回存入银行的本金，投资回报是从银行获得的利息。因此，投资回报率不包括投资回报率，回报率是投资回报率与投入资本的比率。
购买有利可图的房地产可以看作是一种投资行为:这种投资所需要的资本是房地产的价格，所寻求的收益是房地产的预期净收益。投资既需要收益，也需要风险。所谓风险，是指投资收益的实际结果因不确定性的存在而偏离预期结果并造成损失的可能性。也就是投资的结果可能是多赚，少赚，甚至是亏损。可以说，以最小的风险获取收益是所有投资者的愿望。利润一方面与投资者自身能力有关，但如果抽象出投资者自身因素，则主要与投资对象及其投资环境有关。在一个完美的市场中，投资者之间竞争的结果是:获得更高的回报意味着承担更大的风险；或者说，如果有更大的风险，投资者必然要求更高的回报，也就是说，只有在更高的回报吸引下，投资者才愿意承担更大的风险进行投资。所以，从整个社会来看，回报率与投资风险正相关，高风险投资的回报率也高，反之亦然。比如把资金存在国有银行风险不大，但是利率低，所以收益低。而从事投机和冒险，回报率高，但风险也大。
知道了收益率与投资风险的关系，我们实际上从概念上掌握了收益率的计算方法，即应选择的收益率应等于与评估对象的净收益相同风险的投资的收益率。比如两个房产的净收益相等，但其中一个的净收益风险高，因而要求收益率高，而另一个的净收益风险低，因而要求收益率低。所以高风险房产价值低，低风险房产价值高。
收益率应等于相同风险投资的收益率这一认识，使得收益率的确定包含了各种情况，避免了一些过于武断或只适用于某些特定情况的结论。以土地为例。正如马克思所说，当人们把土地所有权看作是一种特别高尚的所有权形式，把购买土地看作是一种特别可靠的投资时，回报率就会低于其他长期投资，甚至低于银行的利率。
不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的不动产，同一类型不动产的不同权益，不同收益类型(如时期收益、未来转售收益)由于投资风险不同，收益也不同。因此，估值中不存在统一不变的收益率。
6.4.2收益率的计算方法
搞清楚收益率的本质后，下面介绍三种基本的收益率计算方法。这些方法都有一些前提条件，比如要求房地产市场比较发达。
6.4.2.1累积法
累积法把收益率看成包括无风险收益率和风险报酬率，然后分别计算各个部分，再把它们加起来。积累法的一个基本公式是:收益率=无风险收益率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+流动性不足补偿率-投资收益。这个方法的具体操作是:先搞清楚无风险收益率，也叫安全利率，是无风险投资的收益率，是资金的机会成本。
其次，确定风险补偿率。风险补偿率是对该地区、行业、市场等风险的补偿率。存在于去除无风险收益率后具有自身投资特征的估价房地产中，包括:①投资风险补偿——当投资者投资于收益和风险不确定的房地产时，必然会要求对其承担的额外风险进行补偿，否则不会投资；②对管理负担的补偿——一项投资需要的关注和全面监督越少，它就越有吸引力。房地产所要求的管理一般远远超过存款、证券等。因此，投资者会要求补偿自己承担的额外管理负担；③对所投资金流动性不足的补偿——其他条件相同的情况下，股票和债券比房地产更好，因为它们更容易买卖，交易成本更低。因此，投资者也会要求补偿其投资资金的流动性不足。对投资风险、管理负担和流动性不足的补偿，根据估价对象所在地区目前和未来的经济状况、估价对象的用途、新旧程度等确定。
第三，由于投资房地产可以获得一些额外的好处，如容易获得融资，投资者因此会降低要求的回报率。因此，对于投资评估对象所能获得的利益，应进行相应的扣除。
现实中很难找到完全无风险的投资。为此，可以选择同期无风险收益率，而不是无风险收益率，比如同期国债或银行存款的利率。因此，投资风险补偿成为投资评估对象相对于同期国债或银行存款投资的风险补偿；管理负担补偿成为投资评估对象相对于同期投资国债或银行存款的管理负担的补偿；流动性不足的补偿成为投资评估对象相对于同期国债或银行存款投资的流动性不足的补偿；投资带来的收益成为投资评估对象相对于同期政府债券或银行存款投资带来的收益。需要注意的是，上述无风险收益率和风险性房地产的收益率一般指的是名义收益率，即已经包含了通货膨胀的影响。这是因为收益法估值中广泛使用的是名义净收益流，所以要使用相应的名义收益率。
6.4.2.2市场提取法
市场提取法是收集同一市场三个以上类似房地产的价格、净收入等数据，选择相应的报酬资本化法公式计算回报率。例如:
(1)在y = a/y=A/Y的情况下由y = a/v计算，即相同市场上类似房地产的净收益与其价格的比值可以作为收益率。具体方法是:如果需要计算一个房地产的收益率，可以从市场上提取类似特征的房地产的净收益与价格的比值作为依据。通常情况下，为了避免偶然性，需要提取多个房产，求净收入与价格之比的平均值。具体要求是选择三个以上近期与估价对象类似的可比交易实例。例如，参见表6-3。
表6-2中六个可比实例收益率的简单算术平均值为:(11.8%+12.1%+11.4%+12.0%+12.5%+12.8%)÷6 = 12.1%，可作为估价对象的收益率。此外，加权算术平均值可用于更精确的计算。
(2)在V=A/Y[1-1/(1+Y)n]的情况下，Y由A/Y[1-1/(1+Y)n]-V=0计算。在手动计算的情况下，先采用试凑法，达到一定精度后再进行计算。设:x = a/y [1-1/(1+y) n]-v试凑法是先选取一个被认为最有可能以任何方式使x等于零的Y，然后通过计算x在这个选取的Y下的值来检验，如果计算出的x正好等于零，则找到Y；如果计算出的X为正，通常表明必须再次尝试较大的Y。相反，如果计算出的X为负，则必须再次尝试较小的Y。这个过程继续，直到找到使计算的X接近零的Y。在用电脑的情况下，输入Y，A，N就行了，让电脑来做。不使用计算机，需要进行反复的手工试算才能解出Y.
必须指出，市场提取法计算的收益率反映的是人们头脑中对过去而不是未来的风险判断，它未必是评估对象未来收益风险的可靠指标。对估价对象收益率的科学判断应着眼于可比实例的典型买卖双方的预期或期望收益率。
(3)在v = a/y-g的情况下，y由y = a/v+g计算
6.4.2.3投资收益率排序插入法
收益率是房地产投资中典型投资者要求的收益率。任何具有相同风险的投资的收益率应该是相似的，因此可以通过相同风险投资的收益率来计算评估对象的收益率。费率排序插入法的操作步骤和内容如下:
(1)调查收集估价对象所在区域的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度，如各类银行存款利率、政府债券利率、企业债券利率、股票收益率和其他投资收益率等。
(2)将收集到的不同类型投资的收益率按由低到高的顺序排列，并制作图表。
(3)分析比较评估对象和该类投资的风险程度，考虑管理难度、投资的流动性和资产的安全性等。，从而确定具有相同风险的投资，并确定评估对象的风险程度应落在何处。
(4)根据估价对象风险程度的位置，在图表上找出相应的收益率，然后确定要求的收益率。【/br/】值得指出的是，虽然上面提到了一些计算收益率的方法，但是这些方法并不能准确的告诉评估师收益率应该是多少，比如只有10%，而不是8%。这些方法在确定收益率时都含有一定的主观选择性，需要评估人员运用自身关于收益率的理论知识，结合实际评估经验和对当地投资、房地产市场的充分了解，做出相应的判断。因此，收益率的确定与整个房地产估价活动一样，也是科学与艺术的有机结合。