房地产估价案例与分析精讲班第20讲讲义

一、大纲要求:
考试目的:测试考生对成本法基本原理和具体应用的熟练程度。【/br/】考试基本要求:【/br/】掌握:复购和建筑价格的概念、思维、方法和手段，建筑物折旧的概念、原因和方法。
熟悉:成本法的概念、理论基础、适用对象、适用条件和操作步骤，房地产价格的构成及各组成部分的计算，成本法的基本公式。
了解:商品房和经济适用房的价格构成，农用地征收和城市房屋拆迁费用，建筑物折旧及房屋损坏等级评定的相关规定。
亮点:(略)
二。内容解释:
5.5.2.2市场提取法
市场提取法是利用与被评估建筑物折旧程度相似的可比实例计算被评估建筑物折旧的方法。假设建筑物残值率为零，这种方法计算建筑物折旧的步骤和主要内容如下:
(1)收集大量交易实例。
(2)从交易实例中选择三个以上与估价对象建筑物折旧程度相似的可比实例。
(3)对可比实例的交易价格进行转换、修改和调整，如支付方式、交易情况等。
(4)求可比实例在其交易日期的土地价值，用土地价值减去可比实例的交易价格，得到建筑物的折余价值。
(5)求可比实例交易日期该建筑物的再购买价，从该建筑物的折旧中减去该建筑物的再购买价的值，得到该建筑物的折旧。
(6)将可比实例建筑物的折旧除以建筑物的重新购买价格，并转换成折旧率。如果可比实例的年限与估价对象的年限相近，可比实例的折旧率范围较窄，可将可比实例的折旧率调整为适合估价对象的折旧率。
如果年份、地点、保养程度等有差异。每个可比实例的折旧率计算范围较大，应将每个可比实例的折旧率除以其年限，转换为年折旧率，然后将年折旧率的范围调整为适合估价对象的年折旧率。
(7)将被评估建筑物的重新购买价格乘以折旧率，或者将年折旧率乘以年限，然后计算被评估建筑物的折旧。
市场提取法计算的年折旧率也可用于计算年限法要求的建筑物经济寿命。
5.5.2.3分解法
分解法(breakdownmethod)是通过对建筑物的各类折旧分别进行分析和测算，然后进行汇总，计算建筑物折旧的方法。它是计算建筑物折旧最详细、最复杂的方法。
分解法认为，各种类型的材料折旧、功能折旧、经济折旧应根据其具体情况，采用适当的方法进行估算。该方法包括以下步骤:①计算材料折旧。这是将材料折旧分解成各种项目，用适当的方法计算，然后加在一起。②计算功能折旧。这是将功能性折旧分解成各种项目，通过适当的方法计算折旧并将其相加。③计算经济折旧。这是把经济折旧分成不同的情况，用适当的方法计算折旧，然后加起来。④计算建筑物的总折旧。这是将上述所有计算出的折旧额相加得到的建筑物的总折旧额。
(1)材料折旧的计算方法。材料折旧的计算过程和方法如下:
1)将材料折旧项目分为可修复项目和不可修复项目。修复是指通过一些修理和一些替换，恢复到新的或等效的状态。如果修复的估计费用小于或等于修复带来的不动产价值的增加，即修复费用≤修复后的不动产价值-修复前的不动产价值，则是可修复的，反之则不能修复。
2)对于可修复的物品，采用修复方案作为折旧额，估算将其恢复到新的或相当的状态所需的费用。
3)不可修复项目根据评估点的剩余使用寿命是否短于整栋建筑的剩余经济寿命，可分为短寿命项目和长寿命项目。短寿命项目是组件、设备、设施等。其剩余使用寿命比整个建筑物的剩余经济寿命短。在建筑物的剩余经济寿命期间，它们迟早需要被替换，甚至可能被多次替换。长寿命项目是组件、设备、设施等。其剩余使用寿命等于或长于整个建筑物的剩余经济寿命。在建筑物的剩余经济寿命期间，它们不需要被替换。在实践中，短寿命项目和长寿命项目的划分一般是根据其寿命是否短于建筑物的经济寿命来进行的。比如地基、墙体、屋顶、门窗、管网、电梯、空调控、卫生设备、装修等的寿命都不一样。
对于寿命较短的项目，根据各自的重新购建价格(通常是市场价、运输费、安装费等之和)采用年限法计算折旧额。)、寿命、已用年数或剩余使用寿命。
长寿命项目合并在一起，按照建筑物的重新购买价减去可修复项目的修复费和各短寿命项目的重新购买价后的余额、建筑物的经济寿命、有效已用年限或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。
4)将可修复物品的修复费用、短寿命物品的折旧额和长寿命物品的折旧额相加，即物料折旧额。