房地产估价案例与分析精讲班第17讲讲义

5.1.4成本法的操作步骤
成本法估价一般分为以下四个步骤:①收集有关房地产开发建设的成本、税金和利润的信息；(2)计算回购和建设价格；③计量折旧；④计算累计价格。
5.2再购价
5.2.1再购价的概念
再购价是估价对象在新的条件下重新取得或重新开发在估价时点应获得的必要费用和利润的总和。
在这里，要记住以下三点:
(1)重新购买价格在评估点。
(2)复购价格是客观的。
(3)建筑物的回购价格是新条件下的价格，不扣除折旧；土地的重新收购价格(具体地说，重新收购价格或重新开发成本)是评估点的价格。
5.2.2获取重购建价的途径
房地产的重购建价有两种获取途径。一种是模拟房地产开发商的房地产开发过程，用成本法得到；第二种是先算土地的重购价，再算建筑物的重购价，再加起来。
计算土地的重购价格，通常假设土地上的建筑物不存在，然后采用市场法、基准地价修正法等。用于计算重新购买的价格。这尤其适用于难以计算城市建成区土地再开发成本的情况。计算土地回购建设价格，也可采用成本法计算其再开发成本。
计算建筑物回购价格，假设旧建筑物所在的土地已经取得，这块土地是空，但除了旧建筑物不存在外，其他条件都不变，然后在这块空土地上重新建造与旧建筑物相同或具有同等效力的新建筑物所需的一切合理的、必要的费用、税收和正常利润。或者设想一下，将建筑发包给建筑承包商施工，建筑承包商将直接可用的建筑交给发包人。在这种情况下，雇主应支付给建筑承包商的费用，加上雇主应承担的正常费用、税收和利润，就是建筑物的重新购买价格。
5.2.3如何计算建筑物的购建价格
建筑物的购建价格可分为重置价格和重建价格:
(1)重置价格又称重置成本，是指采用估价时点的建筑材料、建筑构件、建筑设备和建筑技术，按照估价时点的价格水平，确定的与被估价建筑物具有相同效用的新价格。
(2)重建价格又称重建成本，是指按照估价时点的价格水平，使用与估价建筑物相同的建筑材料、建筑构件、建筑设备和建筑技术，重建与估价建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重建方法可以形象地称为“复制”。进一步说，重建价格是在原址重建与原建筑完全相同的新建筑，使用与原建筑材料、建筑构件和设备相同的新型建筑材料、建筑构件和设备，采用原建筑技术和工艺等的正常价格。根据评估时的价格水平。
5.2.4建筑物回购价格的计算方法
建筑物回购价格可采用成本法、市场法、工程估价法，或政府或其授权部门公布的房屋重置价格和房地产市场价格扣除其中可能包含的地价后的调整值计算。
复购价格的计算方法有四种:①单位比较法；②局部法；③数量测量法；④指数调整法。(本节以下内容略)
5.3房地产价格的构成
这里以典型的“取得房地产开发用地用于住房建设，然后销售已建成商品房”的房地产开发经营模式为例，从便于计算各组成项目金额的角度划分房地产价格的构成。在这种情况下，房地产价格通常由七项组成:①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资兴趣；⑤销售费用；⑥销售税；⑦开发利润。