房地产开发与经营与管理考前辅导（三）

1.3房地产投资的形式及优缺点
1.3.1房地产投资的形式
房地产投资可分为直接投资和间接投资。直接投资(Direct investment)是指投资者直接参与房地产的开发或购买，并参与相关管理工作的过程，包括从购买土地开始的开发投资和对已建成物业的购房投资两种形式。投资开发的投资方主要赚取开发利润，风险高但回报丰厚；从长期投资的角度来看，置业者希望从收益、保值、增值、消费四个方面获得收益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营。间接房地产投资的具体形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券和股票、购买房地产投资信托基金(REITs)或房地产抵押贷款支持证券(MBS)的股份等。
1.3.2房地产直接投资
1.3.2.1房地产开发投资
所谓房地产开发投资，是指投资者在土地上的进一步投资活动，即通过规划、设计、工程建设等过程，建造能够满足人们居住需求的房地产产品，然后投放市场进行销售和转让。房地产开发投资通常属于短期投资，形成房地产市场的增量供给。当房地产开发投资者将已建成的房地产用于出租时(如写字楼、公寓、别墅、仓库等。)或经营(如商场、酒店等。)，短期的开发投资变成了长期的购房投资。
1.3.2.2房地产投资
房地产投资是指以取得财产所有权或使用权为目的，以经营中的现有房地产资产为导向的投资。对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量楼盘)，也可以是老物业(市场上的存量楼盘)。
房地产投资一般有两个目的:一是满足自己生活、居住或生产经营的需要，即自用；二是将购买的房产出租给最终用户作为投资，获取相对稳定的经常性收益。这种投资的另一个特点是，当投资者不愿意继续持有房产资产时，他们可以将其转售给其他购房者，并获得转售收益。
例如，某公司投资300万元购买了一栋250㎡的办公楼，并将其中100㎡作为公司办公用房，将另外150㎡出租给另一单位。扣除维护和管理费用后的租金净收入为每年人民币50万元。10年后，公司出于财务安排的需要，将其所有的250㎡办公楼转售，扣除销售税后的转售净收入为450万元。可以看出，公司的房产投资达到了自用(消费)、定期收益、投资保值、增值等几个目的。
1.3.3间接投资房地产
1.3.3.1投资房地产企业的债券和股票
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其发展和投资计划。例如，1999年5月28日，首创集团成功发行5亿元期限为3年、年利率为5.4%的公司债券，用于阳春光华、史圣嘉园等6个优质普通住宅项目的开发，不仅解决了开发项目资金短缺的问题，也为投资者提供了间接投资房地产的良机；北京田弘宝冶、深圳金地、华润北京置地等被公司上市，解决了房地产开发的资金投入问题。债券或股票的投资者分享房地产投资的部分收益，成为房地产的间接投资者。
1.3.3.2投资房地产投资信托公司
房地产投资信托公司(REITs)，即购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。随着房地产投资信托基金的出现，投资者可以将资金投入由专业房地产投资经理管理的房地产投资组合。REITs将其收入和现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，但他们只扮演投资代理人的角色。
投资者将钱投资于REITs有很多好处:一是收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来自于其所拥有房产的经常性租金收益；其次，REITs投资的流动性非常好。投资者可以很容易地将其REITs股份转换为现金，因为REITs股份可以在各大证券交易所交易，这使得买卖房地产投资信托的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
房地产投资信托公司按资产投资类型分为股权型、抵押型、混合型三种。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及多个领域的各类不动产权利和抵押资产。由于有专业的投资经理负责管理，且其收益水平远高于普通股票，房地产投资信托公司的股票已成为数百万个人投资者和大型机构投资者(包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等)的重要工具。)来间接投资房地产。
中国房地产市场的发展迫切需要拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过度依赖商业银行间接融资的局面。REITs作为一种创新的房地产金融工具，已经初具规模。预计随着中国相关法律制度的完善，REITs将很快成为中国投资者现实的投资工具。