房地产开发与经营与管理考前辅导（十）

2.5政府对房地产市场的干预

2.5.1政府干预房地产市场的原则

政府政策的共同特征是:公平性、效率性、连续性、系统性、协调性、前瞻性和指导性。政府干预房地产市场的政策也不例外。然而，由于房地产的特殊位置、高价值和耐久性，干预其发展的政策有相应的特殊原则。
2.5.1.1目标的确定性
政府干预房地产市场的政策必须有明确的目标。政策的预评估应首先检查这些目标的必要性和可行性；政策的后评估要分析这些目标的实现程度，实际受益者与目标受益者是否一致，是否存在负面效应等。这些目标通常包括:
(1)最有效地利用存量房地产资源。在任何时候，都有房地产的存量来满足当前的生产生活需求。政府通常更关注新建商品房的居住条件，而忽视现有商品房。空购买房地产；或者说两者的重视程度不匹配。这使得存量房地产资源难以发挥作用。
(2)确保为各种生产和生活需求提供合适的客厅空。
(3)引导新项目选址。在选择新项目的选址时，要考虑目前不同类型物业的不足、未来就业机会和物业需求的变化、目前的基础设施条件和城市总体规划的要求，避免或减少新项目的空安置。
(4)满足特殊群体的需求。
2.5.1.2政策的连续性和协调性
政策的连续性和协调性，首先要体现新旧政策的衔接。其次，还应体现与相关政策的衔接。最后，要体现多元性和系统性的统一。
2.5.1.3针对性、导向性政策
政府除了制定宏观调控政策，还必须针对不同类型物业的供应、分配、消费渠道制定具体的针对性政策。同时，这个政策要有明确的导向，帮助市场参与者准确把握自己的行为取向。
2.5.1.4政策的公平与效率
公平与效率及其相互协调是评价政策的重要方面。政府政策制定的原则是:通过资源和利益的公平分配，维护社会稳定；还必须通过资源的优化配置来促进社会进步和发展。但是，公平和效率往往是矛盾的，有时为了保证基本的公平，必须牺牲一定的效率；有时候为了保证效率，我们不得不放弃必要的墓卫，但我们并不无聊，我们背负着贫穷。
2.5.2房地产市场宏观调控的手段
对于一个完善的房地产市场来说，市场的自由运行非常重要。政府的土地政策不应过度参与和干预房地产市场的自由运行。这样才能保证本地和外地投资者对本地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展和整个社会经济的稳定繁荣，但宏观调控也很重要。房地产市场的宏观调控手段包括土地供应计划、价格和税收政策。
2.5.2.1调控土地供应计划
无论是宏观经济的计划引导，还是市场运行过程中的调控，土地供应计划的作用都是非常重要的。土地作为重要的生产要素，与资金计划、劳动力计划一样，是宏观计划指导的重要组成部分，而土地供应计划对房地产开发投资调整的作用尤为直接和显著，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府供应土地的数量和质量无疑可以直接控制房地产开发的规模和结构。从市场运行来看，供求关系是决定市场形势的根本原因。中国的土地是由政府垄断出让的，这使得土地供应计划对房地产市场有着更加直接和明显的调控作用。
一个科学的土地供应计划应该与总体规划相协调，应该具有足够的灵活性，对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开的，因为透明的土地供应信息是避免盲目竞争的重要条件。城市土地开发供应计划一般由城市土地管理部门和规划管理部门根据城市总体发展要求、土地开发潜力和城市规划制定。计划内容包括:年度土地开发的面积和位置、拟建设的市政工程及所需资金、拟出让土地的面积和位置、上盖建筑的性质、建筑面积及所需建设费用、预计地价收入等。
实施土地供应计划宏观调控的必要条件是政府有足够的土地储备。随着我国城市化进程的加快和经济的快速发展，虽然在城市用地过程中应尽可能控制耕地的减少，但也存在如何高效地将农村土地转化为城市土地的问题。大规模征地是按照城市规划进行土地开发的前提，大规模的土地开发可以实现规模经济。在上海浦东新区和深圳等地，政府一次性统一在规划区内征地，并预先支付一小部分征地费用，然后还清其余部分用于娱乐。这样一来，就有足够的城市开发建设用地储备。此外，一些大城市还可以结合旧城区改造，增加土地储备。
最大限度地减少用地单位的土地存量，也是增强土地供应计划调整有效性不可或缺的措施。城市原有的大量行政划拨占用土地，不仅违反了《土地管理法》的规定，造成土地资源的浪费，还可能干扰房地产市场的运行。政府土地和规划部门应根据城市规划和法律逐步收回闲置两年以上的划拨土地。