房地产开发与经营与管理考前辅导第十一讲

第十一讲风险和不确定性分析(第一部分)

重点和难点:
你要掌握盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目盈亏平衡分析的方法和应用。
你应该熟悉:房地产开发项目的主要不确定因素，房地产投资项目的主要不确定因素，不确定因素的相互作用。

房地产开发投资是一个动态过程，具有周期长、资金投入量大的特点，因此在整个开发投资过程中，很难在一开始就对相关费用和建成后的收益做出准确的估计。因此，有必要深入研究上述因素或参数的变化对评价结果的影响，使开发投资项目的经济评价结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更加科学的依据。
房地产投资项目的不确定性分析就是分析不确定因素对项目可能产生的影响，进而分析可能存在的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目投资决策的成败有重要影响。房地产投资项目的不确定性分析可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资回报水平，提出风险控制方案，有重点地加强投资发现的防控。

7.1房地产项目不确定性因素分析

在第六章描述的各评价指标的计算方法中，各因素的取值是基于估计和预测。但在实际开发和投资过程中，这些因素容易发生变化，有些因素的变化对评价结果影响很大。因此，在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可以为开发商或投资者提供更多的决策支持信息，使其在未来的开发投资过程中得到有效控制。
7.1.1房地产开发项目的主要不确定因素
通过第六章实例的计算，我们可以看到，对于房地产开发项目，涉及的主要不确定因素有:土地成本、建筑安装成本、租赁价格、开发期和租赁期、贷款利率、建筑容积率等。这些因素对房地产开发项目的经济评价结果有很大的影响。
7.1.1.1土地成本
土地成本是房地产开发项目评估中的一个重要计算参数。在项目评估中，如果开发商没有取得土地使用权，土地成本往往是未知的。因此，通常需要参考近期土地交易案例，通过市场比较法或其他方法估算土地成本。但土地成本由出让金、城市建设配套费和土地开发费构成，在土地地块现状复杂、土地交易市场不完善的情况下，很难准确估算。
房地产市场的变化也会导致土地成本的快速变化。相关统计分析表明，土地成本在大城市中心区已占到总开发成本的50% ~ 60%，在城市郊区也占到总开发成本的30%左右。而且随着城市的发展，城市可利用土地资源的减少，土地成本在城市房地产开发项目总开发成本中的比重日益增加。因此，分析土地成本变化对房地产开发项目经济评价结果的影响非常重要。
7.1.1.2建安工程造价
在房地产开发项目评估过程中，建安工程造价的估算比租赁价格更容易，但即便如此，评估中使用的估算值也很难与实际值一致。建安项目成本变化的原因主要有两个:
(1)开发商在决定购买土地进行开发之前，通常要自行或委托房地产评估机构对整个建安项目的成本进行详细的估算，并在此基础上计算出可承受的土地价格。开发商取得土地使用权，就要选择合适的承包商，在适当的时候从承包商那里得到一个可以接受的合理的报价，也就是价签，并据此签订建设工程合同。由于购买土地使用权等一系列准备工作，建安工程造价预计时间与承包商报价时间之间，往往相差半年至一年。在此期间，建安工程估算造价可能因建筑材料或劳动力价格水平的变化而上涨或下跌，使得工程评标时的建安工程估算造价与签订合同时的投标价格不一致。如果合同价格高于原来的估价，开发商的利润就会减少；反之，如果合同价格低于原来的估计值，开发商的利润就会增加。
(2)建筑工程开工时，建筑工程造价也会因建筑材料价格和人工费用的变化而发生变化。这种变化对开发商是否有影响，取决于项目合同的形式。如果合同是固定总价合同，建筑安装工程费用变化的风险由承包人承担，对发包人基本没有影响。否则，开发商将不得不承担项目建设阶段因建筑材料和人工成本上涨而导致的建安工程成本增加。
7.1.1.3租金价格
租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流，因此租金或销售价格对房地产开发项目收入的影响是显而易见的，准确估计租金和销售价格并不容易。在项目评估过程中，租金或售价是通过与市场上最近出售的类似物业的租金或售价进行比较和修正而确定的。这个比较其实隐含了一个基本的假设，
就是不考虑开发期的通货膨胀因素和租金、售价的增减，只估算“今天”的租金、售价水平。但是，同类型物业市场的供求变化，以及开发过程中社会、经济、政治、环境因素的变化，都会对物业的租金价格水平产生影响，而这些影响是很难提前定量描述的。