浅析建设工程欠款的法定优先权（三）

四。法定优先权的效力。法定优先权担保的债权范围
这种法定优先权担保的债权范围在《合同法》第286条中明确规定为“建设工程价款”，在解释上似乎难以涵盖损害赔偿请求权。承包商在施工过程中的预付款能否属于法定优先担保的范围？笔者认为，这种先行建设行为在性质上类似于委托关系，可以比照适用合同法第398条的规定。所以应该和286条所说的“价格”是不一样的。像上述的损害赔偿要求，在解释上似乎很难涵盖。至于工程款的延期利息，是其法定孳息，与工程款融为一体。虽然法律上没有明文规定，但仍然属于法定优先担保的范围。
2。担保物权的共有效力
如果法定优先权是担保物权的一种，则担保物权的共有性质所产生的效力各有不同。原因有三:一是从属。因此，法定优先权与其所担保的建设工程价款债权同生共死，必须相应转让。直至有权代位行使上述债权的人也可以代位行使法定优先权；第二，不可分性，因此法定优先权人可以对所有的建设工程行使权利，以保证其所有的工程债权；第三，是物上代位。因此，当建设项目的损失或损害得到赔偿时，这种赔偿的法律优先权将继续存在。
此外，法定优先权人还有权主张实物。建设工程受到他人侵害或者威胁的，法定优先权人满足于其法定优先权，请求侵害人或者受侵害威胁的人消除侵害或者侵害的危险。
法定优先权不仅仅是承包人的一项财产权利，权利人会自行处分。然而，由于法定优先权的从属性质，其转让和担保必须与有担保的项目债权一起进行。但是，虽然法定优先权的发生是基于没有登记的法律，但如果其转让和担保是由于法律行为，则必须完成登记才能生效。
合同法第二百八十六条未规定法定优先权人可以留置建设工程，应当承认法定优先权不具有留置效力。通过转移占有设立不动产担保物权不利于充分发挥不动产的价值，逐渐不为现代民法所采纳，在我国也没有采用的必要。更何况根据合同法，同一建设工程可以有多个法定优先权。这个建设工程应该由哪个法定优先权人保管？最好否认法定优先权的留置权。
3。优先受偿的效力
优先受偿的效力是法定优先权最重要的效力，也是合同法创设这一新制度的意义所在。但《合同法》的规定存在严重缺陷，需要在解释中加以完善。以下仅为作者个人观点，希望能为实践提供一些参考。
(1)法定优先权的优先性
《合同法》第二百八十六条仅规定“建设工程价款相对于工程折价或者拍卖价款优先受偿”。不清楚这种所谓的“优先权”是指相对于无担保普通债权的优先权还是相对于标的物上所有其他担保权的优先权。所谓物权的优先效力，一般有两层意思。第一，物权优先于债权。法定优先权作为一种物权，应当优先于无担保债权。这是毫无疑问的。二是物权之间的优先效力，这是基于“时间优先，权利优先”的原则，即效力的先后顺序由成立的时间决定。然而，这一原则的一个例外是，费用担保权优先于融资担保权，也就是说，为担保因标的物价值的保全或增加而产生的债权的担保权，应优先于为担保因融资而产生的债权的担保权。15.如果没有标的物的保值增值，标的物的价值就会受损。因标的物的保全和增值而产生的债权，实际上是为所有财产权利人的利益而生，因此应当享有优先受偿权。法定优先权担保的债权因标的物价值的新建、保全或取得而生，性质上属于收费担保权，理论上应优先于抵押权等融资担保权。从比较法的角度看，日本民法设定的优先购买权自然优先于抵押权等担保权；台湾省“民法”原本并未规定法定抵押权的优先性，但学者主张其效力应优先于普通抵押权。这次修改《民法》，规定法定抵押权在一定范围内优先于普通抵押权。考察《合同法》第286条保护承包人、解决目前大量拖欠工程款问题的初衷，有必要说明法定优先权的优先受偿权先于抵押权。
由于合同法规定的施工合同包括工程勘察、设计、施工，同一建设工程可能存在多个法律优先权，应当按照“时间优先、权利优先”的原则确定其效力的先后顺序。
(二)房屋预售合同中法定优先权与买受人权利的关系
房屋预售合同在实践中十分常见，买受人取得的权利性质被认为是债权，其他被认为是物权。笔者认为物权比债权更有效，所以从保护消费者的角度出发，宜说“购买后”。实践中允许将预售所得的房屋期权抵押，实际上该权利已被视为物权。物权法草案建议稿专门规定了预告登记制度，主要针对预售房屋取得的选择权。立法解释明确指出:“预告登记的本质特征是使登记的债权具有物权效力。”虽然由于标的物尚未产生，很难将这种选择权认定为所有权，但应当认识到，只要权利人对未来将要产生的标的物拥有完全的控制权，其性质就与所有权相似。