商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用三

(三)情势变更必须发生在合同有效期内
只有在商品房预售合同订立后、履行完毕前，才能发生情势变更。如果在订立合同之前，情况发生了变化，则合同是基于这种变化而成立的，与情况的变化无关；如果情势变更发生在合同解除之后，则情势变更原则的适用不会发生，因为它与合同的履行无关。
(四)情况的变化与合同的不履行之间应有直接的因果关系。
只有当情势变更成为合同履行不可逾越的障碍，直接导致合同无法履行时，当事人才能请求变更或解除合同。但要防止当事人滥用这种请求权，找借口单方面毁约。如果在合同有效期内情况的变化不一定导致合同的不履行，那么双方仍应严格按照合同规定的条款履行。例如，甲方房地产公司与乙方学校订立了商品房预售合同，合同标的物在A市，在合同有效期内，A房地产公司在B市建设的另一商品房被水冲毁，A房地产公司以此为情事变更的理由，请求解除与B学校的预售合同。由于B市的洪水与本合同的履行之间没有直接的因果关系，不应适用情势变更原则。
(五)情势变更的发生使得原合同继续履行。显失公平
这是适用情势变更原则的实质性要求。情势变更原则的目的是实现社会正义。是否显失公平一般由司法机关判断，在商品房预售合同纠纷中由法官或仲裁员判断。但这种判断应该是基于老百姓的看法，它所体现的道德和法律标准应该有一个客观的尺度，简而言之就是可操作性。从实践的角度来看，商品房预售合同的履行在下列情形下显失公平的，受害方可以主张情事变更:
1。预售人与买受人之间的利益关系因情势变更而严重失衡，一方因另一方受损而获得明显利益；
2。主张情势变更的一方是为了避免不应有的损害，同时，另一方也不会遭受不应有的损害。原则上，对方失去的只能是超出可预见部分的利益；
3。继续履行合同对双方都没有好处。另外，根据合同自由原则，商品房预售合同双方可以在合同中约定情势变更的免责条款。反之，合同双方也可以约定是在合同有效期内。即使发生一些意外事件，也不能免除预售人的违约责任。对此，不适用情事变更原则，其特别约定应视为当事人放弃请求情事变更的权利。但以上两个条款的约定，只有在不违反法律的情况下才有效。否则，基于欺诈、胁迫或者违反公共利益而订立的相关条款无效，当事人仍可以主张情势变更。
三。情势变更原则适用中值得注意的几个问题
由于商品房预售合同中的情势变更原因非常复杂，在适用情势变更原则时主观性很强，很难认定和掌握。笔者拟就如何准确区分情势变更与非情势变更的关系提出一些值得注意的问题。
(一)情势变更与商品房预售市场商业风险的关系
情势变更的一个重要构成条件是当事人在订立合同时不能预见情势变更的发生。商品房预售市场的商业风险是指商品房预售合同当事人因经营失败而应承担的正常利益的损失。在商品房预售合同的履行中，商事风险的原因有时与情势变更的原因相同。如何区分情势变更与商业风险一直是一个有争议的问题。能否正确区分两者的关系，直接关系到当事人是否承担违约责任，以及在合同不能履行时承担何种责任。情势变更与商业风险主要有三个区别:
1 .它们在导致合同无法履行的客观情况的异常变化的可预见性方面是不同的。情势变更适用于当事人不能预见客观情况异常变化的原因，而商业风险的发生是当事人能够并且应当预见的。风险伴随利润，风险高利润高，这是房地产市场的普遍规律之一。在商品房经营者中，有人预见到商业风险，愿意承担风险，从事投机交易，希望以风险为代价获取更高的收益。但是，商品房市场有得有失。因此，这种风险应视为商品房预售合同中的应有内容，无需在合同条款中约定。如果风险超出正常范围，以至于按照商品房经营者的预见能力无法预见，那么市场风险的性质就会发生变化。
2。对公平性的法律评估不同于对商业风险的评估。变化往往导致当事人的利益明显不公平，因此，法律应该重新调整；虽然商业风险也可能导致双方利益不公平，但根据契约自由原则，在法律上是允许的。商业习惯上是可以接受的。
3。客观情况是否发生了根本变化，也是界定情势变更和商业风险的关键。如果客观情况没有发生根本变化，属于商业风险范畴，是量变；如果客观情况发生了根本性的变化，使得商业风险足以使合同的目的无法实现，难以履行，则属于商业意外风险，属于情势变更，属于质变。
情势变更原则不能适用于商业风险吗？一种观点认为，应当依法保护合同，坚持合同必须严格履行的原则，各方不得以商业风险为由主张情事变更。另一种观点认为，只要发生商业风险，使得双方利益不公平，就应适用情势变更原则。笔者认为，商业风险应具体分析，对于一般商业风险(或一般风险)应适用自担风险原则而非情势变更原则。业务风险(或异常风险)可以通过情况变化的原则来管理。区分两种风险的标准是上述情势变更与商业风险的三个区别。为了掌握这些差异，我们可以根据商品房预售法律法规或商品房预售司法解释中的房地产市场情况，计算出适用于情势变更的几种主要市场因素的数量界限，确定一个相对风险值。不过这是个难题，应该深入探讨，不能太具体。法院“应该对每一个具体事件作出公正的判断，而不能一概而论，以至于妨碍这一原则的适应性”[5]。
人民法院《关于第四十七条的解答》第三十一条明确解释:“一方以建筑材料或者商品房的市场价格变动为由，请求变更合同约定的价格或者解除合同的，一般不予支持”。在人民法院发布的《全国民事审判工作座谈会纪要》中，关于房屋买卖价格问题，也写明“因市场价格变动，一方不履行或者请求解除房屋买卖合同的，不予支持”。这些司法解释符合情势变更原则，充分考虑了商品房预售市场的特点。商品房预售可以说具有期货的性质，或者说是一种远期合同，可以反复交易(转让)。从市场情况来看，商品房预售合同的当事人相当一部分是购买预期，购买价格预测，交易具有投机性，不是为了取得商品房的所有权和实际占有使用，而是为了赚取不同时期商品房的差价，获取风险和收益。许多房地产经营者确实从中受益匪浅。因此，当商业风险真正降临到商品房经营者身上时，让其在法律上自担风险，“利润生在哪里，损失归谁”，才是公平合理的。