房地产：论物业管理中的法律问题（一）

在中国商品房市场形成的近十年里，物业管理已经开始渗透到我们的生活中。只要有新建的物业区域，就离不开物业管理。我们从一开始熟悉午夜管理的概念到今天，逐渐有了更深的理解。随着物业管理的快速发展，物业管理规模和覆盖面的迅速扩大，业主权利意识的觉醒，许多亟待解决的物业管理深层次热点、难点和现实问题，如现有法律法规的缺陷，业主的权利和义务，业主、业主委员会和物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位和作用，物业管理收费标准的价值取向，代收行为的法律效力等，也开始显现。这些复杂问题的解决，无疑将归结为物业管理的理论研究和立法对策。我国从过去物业管理领域空白到今天，制定了一系列类似的法律法规和政策。比如《新建城市住宅小区管理办法》、建设部33号令、国家计委、建设部同志关于印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等一系列相关法律法规。这些法律法规使我们在物业管理活动中有法可依，有章可循。但是，物业管理在我国还是一个新的领域，相关的立法和法规也越来越完善。很多人对物业管理没有足够的认识和了解。目前，物业管理进入了快速发展的重要时期，也是解决这些复杂问题的关键时刻。如果不能从理论上科学地认识和寻求物业管理内在的、必然的关系，就不能成功地通过立法手段从根本上彻底地解决这些复杂的问题，就可能使这些复杂的问题束缚物业管理的持续健康发展，并导致无数的法律诉讼。
一、物业管理中的法律关系
物业管理活动中之所以出现很多问题，一个主要原因就是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误地理解了自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区域，通过市场销售，逐步、部分或全部将建成的商品房销售给购房者，即业主。开发商的法律地位已经从开发项目的原所有人逐渐转变为商品房的出售人，并逐渐转移为不再拥有部分已出售商品房的所有权。因为开发商开发一个项目通常需要几年时间，在这些年里，开发商拥有项目的所有权。然而，在工程竣工、商品房销售后，虽然所有权已经转移，但多数开发商仍认为其所建商品房的所有权没有发生变化。他们还是认为物业区域是他们建的，物业管理当然是他们管的。这种观念往往会把物业管理引入歧途。在法律上，所有权的转移也表明新的所有人有权处置和管理他所拥有的财产。这个理念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，一切活动都要围绕着为业主提供服务。
业主是物业区域内的业主，应当在适当的时候(入住达到法定比例时)组织以业主为主体的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区域的权力机构。业主管理委员会制定管理委员会章程。业主管理委员会决定选聘或者续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签订委托管理合同。业主与签订的物业管理公司共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准。签订委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司等专业服务公司在物业区域内提供服务。
随着购房者陆续进入物业区域，且业主入住率达到一定比例时成立业主管理委员会。因此，在物业区域入住初期，即开发商仍拥有全部或大部分商品房的情况下，开发商通常会安排物业管理服务，包括物业管理公司的选聘、管理公约的制定、物业管理费等，只能由开发商临时决定。但开发商应在管理公约或收费通知中注明此安排为临时安排，待业主管理委员会成立后由业主委员会调整。
只有理顺物业管理中的法律关系，让参与物业管理的各方都能正确认识这种法律关系，物业管理中的问题才能迎刃而解。
二。开发商直接物业管理容易引发的法律问题
经济越发达，社会越先进，社会分工越精细，专业性越强。从专业分工来看，物业管理应该由专业化的物业管理公司来管理，但在实际操作中，有很多不合理的地方。
有许多开发商独自承担着物业管理的重任。这些开发商在内部成立了物业管理部门，自己制定了物业管理公约，自己制定了收费标准，自己组织成立了物业管理委员会。总之，物业管理要为广大业主和物业区域服务。开发商的这种行为容易造成以下问题:1 .房屋本身质量问题导致业主拒绝缴纳管理费。房地产作为一种商品，不仅是一种消费品，也是一种更复杂的商品。商品的质量是最难保证的，质量问题也是最容易发生的。当一个开发商愿意承接物业管理的时候，就像是给自己戴上了枷锁。只要业主的房子出现漏雨、坡度大、或者门窗有裂缝等问题，业主都会以此为由拒绝缴纳管理费。