论双倍赔偿在商品房交易中的适用（一）

一、问题
《中华人民共和国消费者权益保护法》(以下简称《消法》)第四十九条关于商品房交易中应适用双倍赔偿的规定，在理论上一直存在争议，在司法实践中也不统一。新出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)固然有助于商品房交易司法实践中双倍赔偿的统一，但未必能避免理论上的争议。
另一方面，直观来看，如果将《消法》第四十九条关于双倍赔偿的规定适用于商品房交易，有助于规范房地产行业，保护商品房买受人的权益，但可能不利于房地产行业的发展；如果不适用，将有利于房地产行业的发展，但泡沫必然增多，不利于保护商品房购买者的权益。其实早在2000年，建设部和国家工商行政管理总局联合发布的《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)中，就已经凸显了这个问题。【/br/】《消法》第49条规定的双倍赔偿，可视为我国房地产业的一把双刃剑。这把双刃剑是否应该适用于商品房交易？双刃剑怎么用？这个问题不仅影响商品房开发商和购房者的利益平衡，也关系到我国房地产业的规范稳定发展，值得探讨。本文试图对此进行一些经济和法律分析。
二。《消法》第四十九条能否适用于商品房交易？
消法第四十九条规定:“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
司法实践中，多数法院对商品房交易不适用《消法》第49条。主要原因是商品房买卖合同金额巨大，达数十万或数百万，判决双倍赔款会导致双方利益失衡。但是，也有个别法院适用。毕竟几十万、几百万的消费者在商品房买卖中被骗。不适用《消法》第49条，还是会导致双方利益失衡。[1]从理论上讲，反对在商品房交易中适用《消法》第49条的学者，如民事法学家梁慧星教授给出了一个有力的理由:“制定《消法》时，是针对一般商品市场存在的假冒伪劣、短缺等严重社会问题，设想的适用范围不包括商品房。同时，制定的产品质量法明文规定建筑物不在参考之列。”[2]梁是《消法》的起草人之一。他说的可能是真的，但之所以是真的，绝不是因为梁本人是起草人之一，不是因为其他起草人和讨论人可能持不同意见，而是因为《消法》第四十九条所包含的商品倾向于排除商品房。具体分析如下:根据《消法》第四十九条前半部分的规定。但《消法》第四十九条后半部分规定“增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的二倍”，这意味着《消法》第四十九条认为“消费者受到的损失”等于消费者购买商品的价款或者接受服务的费用。也就是说，《消法》第四十九条认为，消费者购买的商品或者接受的服务，都是假冒伪劣，毫无价值，都是消费者的损失。其他商品可能是这样，但商品房往往不是这样。所以梁说《消法》设想的适用范围不包括商品房是有道理的。——其实这也是为什么该院的解释在说明其制定依据时，没有具体说明包括消法在内的理由。
但是，虽然不太可能所有的商品房都是“假冒伪劣”(实际上也有可能是工程质量不达标)，但还是有一部分是存在的，有一部分是“假冒伪劣”。——这和普通商品没有本质区别。而且，如果严格推定《消法》第49条适用的前提是消费者的“损失”等于“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用”，那么几乎没有任何商品可以适用《消法》第49条，因为即使所有商品都是“假冒伪劣”，也仍然有其废弃价值。更重要的是，由于《消法》并没有像《产品质量法》那样明确排除建设工程，因此没有理由假设《消法》其他条款规定的消费者的权利可以适用于商品房的买受人和受让人，除了第四十九条，除非出台相应的解释。(法院的“解释”可以作为“事实”的反证。——这里强调的是“事实性”，即不排除可能出台相应的立法解释，将商品房交易中的双倍赔偿明确排除在《消法》之外。但此时需要注意的是，该院解释中关于双倍赔偿的规定仍然有效。因此，笔者认为,《消法》第49条原则上应适用于商品房交易，只是适用原则和具体适用范围还有待明确。