土地登记的法理和登记机关的选择（三）

2.1.分别登记的理论基础是土地、房屋、森林等不动产的行政管理理论。，而不是市场经济所要求的民事财产法原则。
目前mainland China建立的各类不动产单独登记，就是各类不动产登记分散在不同的管理部门。比如土地在土地管理部门登记，房屋产权在建设行政管理部门登记，林地权在森林管理部门登记。从行政管理的角度来看，这种登记制度似乎没有什么不妥，因为似乎可以把登记作为管理的手段之一。但是，从物权法的角度，也就是从民事物权法的角度来看，这种做法是非常错误的。因为不动产登记的根本目的不是行政管理，而是完成物权变动，公示物权，为物权提供统一的法律依据。
。分别登记导致不动产权利的法律基础不统一，会阻碍不动产权利的正常秩序。
在分别登记的情况下，登记造成的法律基础不统一，造成法律上的“相互牵制”，即法律上无法实现权利。比如，根据我国《担保法》规定，在不动产上设定抵押权时，土地上没有建筑物的，抵押权的设立在国土部门登记；土地上有建筑物的，抵押权的设立在房产部门登记。根据同一担保法，土地权利上设定抵押权时，地上物也纳入抵押权；在地上财产上设定抵押权时，土地财产权也包括在抵押权内。实践中，土地所有者往往为开发土地而借款，为债权设定抵押，在土地部门登记成立；土地开发以后，也就是房子建成以后，他为了生产经营的需要，要借款，他为这个债权设定了抵押权，在房产部门登记。根据《担保法》规定，这两种抵押权的控制范围是重合的，因此对其实现存在竞争。但是，虽然后来设立的抵押权在时间上是滞后的，但抵押权人对之前在土地上设定的抵押权并不知情，法律也没有提供让他知道的机会。所以以上两个抵押权人当然认为自己是第一抵押权人。由于这两项抵押权登记在不同的登记簿上，两者之间没有法律上的先后顺序，无法依法确定哪项权利先实现，哪项权利后实现。在这种情况下，无论采取哪种解决方案，都违背了立法的初衷，对两个抵押权人都不公平。这种情况在法理学上被称为“权利实现的法律上的不能”，即法律本身阻碍了权利的正常实现。这是分开注册的自然结果。2.3。分开登记增加了公民和法人的不合理负担，阻碍了我国房地产市场的顺利发展？
原来不动产权利人只需要登记一次不动产权利变更，现在涉及的各个部门都要在本部门登记，甚至不承认其他部门通过公开方式登记的法律效力。(注:参见1997年11月24日《人民日报》第7版《中华人民共和国建设部关于颁发全国统一房屋所有权证的公告》第一条。这样，公民、法人为了一个不动产物权的变更，不得不进行多次登记，不仅增加了他们的负担，也损害了登记的严肃性和法律的权威性。2.4。单独登记无法明确有权登记部门的职责，导致部门之间不断发生扯皮和冲突，这已为我国的实践所证明。
因此，无论是基于法理还是市场经济发达国家和地区的经验，不动产登记都必须统一。希望立法机关和相关行政部门对此早日树立清醒的认识。
3。登记机关的选择
至于以后中国的登记机关确定在哪个部门，还是应该根据法律原则和国际惯例来确定。如上所述，世界各国或地区的登记机关无非是司法部门和土地管理部门。司法登记的法理如上所述。所以，如果未来我国通过立法将不动产登记机关统一在我国司法部门，当然是法律上的做法。
但是，在当地行政部门登记也是合法的。因为，从本质上讲，不动产物权要么是直接指向土地的物权(如土地所有权、土地使用权、地上权等。)或基于土地物权的物权(房屋所有权、林地使用权、草原使用权等。基于土地所有权、土地使用权或地上权)。因此，基于土地登记的登记当然可以容纳其他不动产权利的登记。
台湾省采用土地登记部门作为不动产统一登记部门。台湾省土地登记规则第三条规定:“土地登记，是指土地及建筑物改良物的所有权及他项权利的登记”。在土地登记的名义下，《细则》第六十九条至第一百零一条专门规定了“房屋所有权首次登记”。德国的《土地登记条例》不仅在内容上而且在法律解释上都包括了地上物的登记。这在德国土地登记条例、德国土地所有权条例和房屋所有权法中都有明确规定。在德国法的解释中，登记意义上的“土地”是指不动产。(注:参见我著《德国当代财产法》，法律出版社1997年版，第54页。因此，在制定了《土地登记法》的国家和地区，其立法明确规定土地登记包括地上物权的登记。所以他们的不动产登记是统一的。这种名义上的土地登记实际上是不动产登记，这种登记仍然可以为不动产交易秩序提供国家公信力支撑的公开统一的法律依据。这一制度为我国立法提供了有意义的借鉴。
我国土地权利登记要么由司法部门登记，要么由土地管理部门登记，因为任何其他部门的登记都不能为不动产交易建立统一的法律依据，而其他部门的登记则违背了不动产登记的法理。在上述两种可以采用的登记机关中，应该说以目前土地管理部门的登记为基础建立我国的不动产登记法律制度是比较实际和便于操作的。