房地产开发经营与管理精讲班第10讲讲义

二。内容说明
3.1房地产开发程序概述
3.1.1房地产开发的概念
房地产开发是通过各种资源的组合使用，为人们提供居住空房间，改变人类生存的物质环境的活动。这里的资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公共设施、劳动力、资金和专业经验。随着社会经济的发展，房地产开发变得越来越复杂。不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，还需要开发商具备市场分析与营销、项目策划与投资决策、国家法律和各级政府及其部门的政策法规、经济合同、金融、城市规划、建筑设计、施工技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销、资产管理等方面的知识。
随着房地产开发活动的复杂化，越来越多的专业人员开始与开发商合作，从而加速了房地产开发专业人员的发展和成长。然而，无论开发活动变得多么复杂，无论开发商变得多么聪明，他们都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
3.1.2房地产开发的主要程序
开发商从自身投资意向开始，到项目建设完成，物业出售或出租，实施全生命周期物业管理，大部分都遵循一个符合逻辑和规律的程序。一般来说，这一程序包括寻找投资机会、投资机会筛选、可行性研究、取得土地使用权、规划设计及方案审批、签署相关合作协议、施工及竣工验收、市场推广等步骤。这些步骤可以分为四个阶段，即投资机会选择和决策分析、前期工作、建设阶段和租赁销售阶段。当然，房地产开发的阶段划分不是一成不变的，在某些情况下，每个阶段的工作可能要交替进行。
如果开发工作遵循一个理论上的程序，即项目完成后找到买家或租户时，开发程序将按上述顺序进行。但开发项目在建设前或建设过程中预售或出租给置业者或使用人的，在第二、三阶段之前进行第四阶段。但无论顺序如何变化，这几个阶段基本可以概括大部分住宅物业、商业物业、工业物业开发项目的主要实施步骤。
3.3.2确定规划设计方案，取得规划许可
3.3.2.1土地出让过程中的规划管理
城市国有土地使用权出让前，应当制定控制性详细规划。出让地块必须具备城市规划行政主管部门提出的规划设计条件和图纸。规划设计条件通常包括:地块面积、用地性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、拟配置的公共设施和工程设施、建筑边界、开发期限等要求。附图应包括:地块位置及现状、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出口人口位置、建筑边界、地块周边环境及基础设施情况。【/br/】《规划设计条件通知书》及其图纸或《经核实的设计方案通知书》及其图纸是《城市国有土地使用权出让合同》的重要附件，不得随意变更。确需改变的，必须经城市规划行政主管部门批准。土地使用权受让人在办理建设用地规划许可证时，必须持城市规划行政主管部门提供的规划设计条件和图纸的土地出让合同，取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权证书。
3.3.2.2房地产开发前期的规划管理
房地产开发前期的规划管理主要体现在以下几个方面:开发项目的选址和审批、核发《建设用地规划许可证》和规划设计条件、批准规划方案和初步设计、核发《建设工程规划许可证》。
(1)开发项目选址及定点审批阶段。首先，开发商必须持规划委员会的批准文件、开发建设单位或其主管部门的用地申请函、项目情况和选址要求的简要说明、拟建方案、开发项目拟选址的1/2000或1/500地形图等相关材料，向城市规划管理部门提出开发项目选址定点申请， 并由城市规划管理部门审核后将申请表送至城市土地管理部门。 开发商要求相关部门填写征求意见表后，持征求意见表、征地拆迁补偿方案、市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、经批准的总平面图或建设用地图，报城市规划管理部门审核，城市规划管理部门出具《选址规划意见通知书》。
(2)申请建设用地规划许可证阶段。持开发商城市规划部门批准的征地规划任务、市政府批准的征用耕地文件(使用城市国有土地时，需提供城市土地管理部门关于拆迁安置的意见)、1/2000或1/500地形图、选址规划意见通知书、所需相关协议及函件等相关材料向城市规划管理部门申请。经城市规划管理部门审核后，核发建设用地规划许可证。《建设用地规划许可证》主要规定土地使用性质、位置和边界。
(3)规划设计条件审批阶段。开发商需持城市规划管理部门批准的规划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(单元建筑1/500、居住区1/2000，其中一幅标明用地范围)、设计单位提供的控制性详细规划方案等相关资料。向城市规划管理部门提出申请，经城市规划管理部门审核后，出具规划设计条件通知书和用地红线图。《规划设计条件通知书》主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位数量等。
(4)设计方案审批阶段。开发商应委托有规划设计资质的设计机构完成至少两个方案，然后提交设计方案提交表、项目各设计方案总平面图(单元楼1/500、居住区L/2000，其中一个显示土地使用面积)、各楼层竖向和竖向剖面图、街景立面图等。(1/100或1/200)、方案说明书等有关资料向市。之后开发商根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报城管部门审批。经批准后，城市规划管理部门出具《规划设计方案批准通知书》
(5)申请《建设工程规划许可证》阶段。开发商需持城建主管部门下达的年度建设任务批准文件、工程施工图纸、工程档案存放证明、其他行政管理部门的审查意见及所需的相关协议(如水、电、气、热使用协议等)向城市规划管理部门提出申请。城市规划管理部门接到申请后，负责主持召开市协调会，组织相关单位对综合规划进行会签。最后发放建设工程规划许可证。
3.3.3建设项目招标
3.3.3.1开发建设项目招标方式
招标方式可分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可以根据开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。
(1)公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。在进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构可通过海报、报纸、广播、电视等方式在全市、全国+大项目甚至全球一定范围内发布招标公告，或直接向部分有招标潜力的公司发送招标公告，以吸引所有具备相应条件并愿意参与投标的承包商。
公开招标给了开发商很大的选择余地。开发商可以在众多投标人中选择一个报价合理、工期短、信誉好的承包商，与其签订合同，委托其完成工程。这种公开竞争的方式将促使承包商努力提高开发项目的质量，缩短建设周期，降低成本。
公开招标通常适用于规模大、建设周期长、技术复杂的开发项目的建设。此时开发商不容易掌握自己的成本，控制工期，可以通过公开招标选择价格合理、工期短的承包商作为承包商。
作为一项规则，开发商的公开招标项目应授予最低投标人，除非最低投标人的价格不合理或不可能实现。需要注意的是，由于开发商对投标人资格及其投标的审核工作量比较大，公开招标需要的时间比较长，招标费用也较高。