房地产基本制度与政策精讲班第68讲讲义

不及物动词违约责任(熟悉)
违约责任又称民事违约责任，是指合同当事人因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而向对方承担的民事责任。
1。违约形式(熟悉)
(1)预期违约。也称提前违约，是指在履行期限之前，一方当事人明确表示在履行期限后不履行合同，或者其行为表明在履行期限后将无法履行合同。《合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满前要求其承担违约责任。”
(2)实际违约。它是指在履行期限到来后，当事人不履行或不完全履行合同义务将构成实际违约。实际违约的类型有:拒绝履行、迟延履行、不当履行和部分履行。
例:下列关于预期违约的说法中，不正确的是()。
A .预期违约也称提前违约b .预期违约是违约的一种形式c .合同一方当事人明确表示在履行期届满后不履行合同义务的， 对方可以要求其承担违约责任d .合同一方当事人的行为表明履行期限届满后将无法履行合同，构成预期违约答案:C解析:C项，对方。
2。违约责任(熟悉)
(1)继续履行。继续履行又称强制继续履行、合同履行和实际履行。作为一种违约救济方式，继续履行是指当一方违约时，另一方有权要求其继续按照合同履行。
(2)赔偿损失。损失赔偿又称违约损害赔偿，是指违约方不履行或者不完全履行合同义务给对方造成的损失，依照法律和合同的规定承担赔偿责任。
(3)支付违约金。是指在违约发生后，由当事人双方事先协商确定的，与履行无关的支付。违约金由双方协商确定，金额预先确定。违约金作为一种预先确定的赔偿金额，对违约后的损失进行赔偿非常简单快捷，免除了受害人对对方违约后实际损失的举证责任，同时也省去了法院和仲裁机构计算实际损失的麻烦。由于违约金的数额是预先确定的，因此事先向债务人指出违约后应承担的具体责任范围，既能督促债务人履行合同，又能帮助当事人在签订合同时计算风险和成本，从而有利于交易的开展。
违约金的约定虽然属于当事人享有的契约自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是有限制的。《合同法》第一百一十四条规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”。
(4)定金罚则。《合同法》规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当作为价款或者收回。支付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。所以押金是惩罚性的，是对违约的惩罚。《担保法》规定，定金数额不得超过主合同金额的20%。该比例是强制性的，双方不得违反。当事人约定的定金比例超过20%的，不是整个定金条款无效，只是超过的部分无效。比如双方约定的定金比例为合同总价的25%，超过5%的部分无效。
例(判):某房地产开发公司与另一企业签订土地使用权出让合同，土地总价3000万元。房地产开发公司向企业预付了700万元定金。此后，由于该地区投资环境的改善，如果企业不履行土地使用权出让合同，企业应向房地产开发公司返还1400万元。()(2004年试题)
答案:错误分析:由于3000万元x 20% = 600万元，房地产开发公司提前向企业支付了700万元定金，对于100万元超过600万元的部分，不应双倍返还定金。
定金与预付款的区别在于，预付款是合同履行前双方约定的价款的一部分。交付预付款在性质上是一方履行主合同的行为。合同履行时，预付款要用来抵价，合同不履行时，预付款要退回。在预付款的应用中没有对违约的制裁。无论发生哪种违约，都不会发生预付款的损失和双倍返还。所以预付款和定金的性质是完全不同的。
当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。也就是说，定金和违约金不能同时使用，只能适用其中一种。如果适用定金责任，则不能适用违约金责任。两者都只能是单罚而不能双罚，否则会让违约方承担过重的责任，有失公平。当然，选择定金或者违约金的权利属于守约方。
定金责任与赔偿损失的区别:定金责任不以实际损害为基础，定金责任的承担不能代替赔偿损失。因此，在既有定金条款又有实际损失的情况下，应当分别适用定金责任和赔偿损失责任，两者同时执行，与前面提到的定金和违约金的关系不同。当然，如果同时适用定金和赔偿损失，且总价值超过标的物价格之和，法院应酌情减少定金数额。
例:违约责任按下列方式承担()。
A .继续履行b .支付预付款c .赔偿损失d .担保e .支付违约金答案:ACE解析:支付预付款和担保不是承担违约责任的方式。
第二节物权与债权一、物的种类(理解)
1。动产和不动产
这是民法中最重要的物的分类。不能移动或会严重损害其经济价值的东西是不动产，包括土地和地上定着物，如房屋、树木等。除了不动产之外，可以移动而不损害其经济价值的东西是动产。货币是一种特殊的动产。这种分类的意义在于，动产物权和不动产物权的取得、丧失和变更的要件是不同的。一般来说，占有是动产的公示方式，登记是不动产的公示方式；动产物权在交付后发生变更，而不动产物权需要登记。
2。流通与限制流通
法律允许民事主体之间的自由流通为流通。法律限制或禁止在民事主体之间自由流通的东西，就是限制流通，如土地、武器、弹药、毒品等。
3。主与从
当两个或两个以上独立的对象相互合作，为了某种经济目的而结合在一起时，起主要作用的主和起从属作用的从。构成一个配件的要素有三个:①必须是独立的而不是主要部件；(2)必须有助于所有者的效用；③必须和主人属于同一个人。这种分类的意义在于，除非当事人有特别约定，否则对主要客体的处分会延伸到次要客体。
例:构成配件的要素包括()。
A、必须独立但不是主物的成分B、不独立但不是主物的成分C、必须帮助主物的效用D、不独立但不是主物的成分E、不独立但不是主物的成分、与主物不一样的成分都与题意不符。
4。原物和果实
原物的收入就是它的果实。孳息分为天然孳息和法定孳息。自然孳息是指根据事物的自然属性所获得的利益。例如树的果实和动物的后代。法定孳息是指根据法律规定或者当事人的约定产生的收入。
5。特定客体和不特定客体
根据当事人的意愿特别指定的客体是特定客体。当事人仅根据抽象的类型、质量和数量所限定的是未指明的。
6。替代品和不可替代的
等量的可以互相替代的替代品，如普通大米、煤炭等。同样数量不能替代的东西是不可替代的，比如房子、土地、艺术品等。这种分类的意义在于，两种物的灭失的法律意义是不同的。