房地产开发经营与管理精讲班第18讲讲义

4.6房地产市场分析及产品功能定位
4.6.1房地产市场分析的概念和作用
4.6.1.1房地产市场分析的概念
无论是房地产开发投资还是房地产购买投资，还是政府管理部门对房地产行业的宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求的变化规律，寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析和预测的过程。
房地产市场分析是连接房地产市场参与者(开发商、投资者或买家、政府主管部门等)的活动。)与房地产市场通过信息，即通过对房地产市场信息的收集、分析和处理，找出其内在的规律和意义，预测市场未来的发展趋势，帮助房地产市场参与者掌握市场动态，把握市场机会或调整市场行为。
房地产市场风险很大。开发商和投资者可能获利丰厚，也可能损失惨重。市场分析的目的是将风险降到最低，尽可能通过及时准确的市场分析来争取新的盈利机会。
4.6.1.2房地产市场分析的作用
房地产市场分析的角度是多元化的，对于不同的用户，市场分析应该发挥的作用是不同的。
(1)开发者。在开发过程中，市场分析可以帮助开发商选择合适的项目位置，确定符合市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以便获得贷款和寻找投资伙伴，并帮助开发商在开发后期找到目标用户或买家，根据市场需求的变化调整产品。
(2)投资者和金融机构。市场分析结果能否支持项目财务可行性的结论，是金融机构决定是否提供开发贷款的前提条件。商业银行要求开发项目的贷款评估报告中应包含市场分析。
(3)设计师。建筑师、规划师等相关设计人员必须了解开发项目的目标市场，从而设计出符合市场需求的建筑风格、户型、配套设施和施工设备。
(4)营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场的特点，并在此基础上制定有针对性的销售策略和广告策略。
(5)地方政府。无论是对市场的宏观调控，还是房地产开发过程中涉及的各个环节，如开发项目的立项、土地使用权的出让、规划审批、施工许可等，都需要市场分析结果的支撑。
(6)租户和购房者。租客和买家在判断租买时机和价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当购房者的购买目的是置业投资时，更应注重对市场供求、租金价格水平、市场吸纳和竞争情况的分析，从而做出更明智的租购决策。
4 . 6 . 1 . 3的市场面积的确定
房地产是区域性的，它的供给和需求都是区域性的。因此，界定市场区域成为房地产市场分析的第一步。市场是指主要(潜在)需求的来源或主要竞争物业的所在地，它包含了与目标物业相似的竞争空的需求和供给。界定市场区域主要包括:描述市场区域，在相应的地图上标注市场区域的边界，说明确定市场区域边界的依据。来源:考大
在市场分析报告中，应有描述市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示靠近目标物业的道路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然风貌。
(1)影响市场区域形状和大小的关键因素
在定义一个市场区域时，关键因素是市场车辆、最重要的交通方式、自然障碍、竞争项目、经济和人口。影响市场区域形状和大小的关键因素有:①自然特征，如山川河流；②修建障碍物、公路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域、城市和郊区、学校之间的区域；⑤邻里关系和人口特征，如家庭收入、地位、种族形成的市场地域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向和速度；⑦竞技项目的区域(竞技项目重组的区域)。
(2)物业类型和市场分析目的对市场面积确定的影响
不同的市场分析目的影响市场面积的确定。市场分析对于政府的宏观市场管理，其市场区域可以以行政区划为界；物业的类型也影响着市场面积的确定，即使是类似的物业，由于其特点不同，市场面积的确定也会有所不同。比如住宅物业和休闲旅游物业的市场面积会有很大的不同。
由于数据的限制，往往被迫采用市、区等行政区域来确定市场面积。这种确定便于利用人口统计和其他统计数据。但这种划分中的数据只能用于某个区域或某个物业类型的房地产市场分析，不能用于具体开发项目的市场调研。要准确界定项目层面的市场面积，需要实地考察项目所在位置及周边，收集必要的数据，分析判断后合理确定。