房地产开发经营与管理精讲班第2讲讲义

1.1.2房地产投资
1.1.2.1房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获取未来房地产资产增值或收益为目的，预先预付一定金额的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
房地产投资的对象是房地产资产，包括房地产开发投资和房地产购买投资。由于房地产投资主要是针对现有的土地和房地产资产，这些资产在开发过程中曾被纳入房地产开发投资的范围，因此我国房地产投资的统计只包括房地产开发投资，只有单纯的土地或无开发项目的房地产资产交易不计入房地产开发投资统计。
房地产开发投资是指对商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设商品房、厂房、仓库、酒店、度假村、办公楼等住宅项目及其配套服务设施(包括房屋拆迁、建造)的投资。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)对土地开发项目的投资，如场地平整、道路、供水、排水、供电、供热、通讯等项目的投资。
广义的房地产投资还包括以房地产资产的权益为标的的投资，包括购买房地产企业发行的股票和债券，购买以房地产资产为支持的证券或债券。
1.1.2.2房地产投资的目的
房地产投资是许多人的梦想。全球90%的百万富翁都拥有房产，直接投资房产具有收益、保值、增值、消费的特点，所以相对来说，房产是最理想的投资工具之一。
投资者投资房地产的主要目的是为了致富。通过投资房地产，投资者还可以获得作为房地产所有者的荣誉，获得更高的回报和资本增值，同时降低自己投资组合的整体风险，抵消通货膨胀的影响。
1.1.2.3房地产投资的物业类型
分为三种:土地、已完工物业和在建工程。根据使用目的，房地产资产的财产类型主要包括住宅财产、商业财产、工业财产和特殊财产。
(1)住宅物业。指供人们居住的不动产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。这类房产的买家多为自用，也有一部分作为投资，出租给租客。因为每个人都希望拥有自己的住房，而且这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强而不断向更高层次发展，所以住宅物业的市场潜力和投资风险相对较小。此外，住宅物业以居民个人购买为主，单笔交易规模较小，但市场交易量巨大。
(2)商业地产。又称经营性物业、盈利性物业或投资性物业，是指可以租赁经营，并能给投资者带来定期收入和现金流的不动产，包括酒店、写字楼、零售商业建筑(商店、超市、购物中心等。)，以及租赁的商住楼。这类房产的买家多以投资为目的，从房产的出租业务收入和未来升值中获得投资收益，也有部分买家自用。商业物业市场的繁荣，除了与当地整体社会经济情况有关外，还与工商、金融保险、咨询、旅游等行业的发展密切相关。这种产权交易涉及的资金量巨大，因此往往在机构投资者中进行。物业的使用人利用其提供的空进行商业经营，使用部分经营收益支付物业租金。由于商业地产运营商的利益在很大程度上受其与社会接近程度的影响，因此位置对此类地产具有特殊的重要性。
(3)工业产权。是指为人类生产活动提供居室空的不动产，包括工业厂房、储藏室、高科技工业用房、研发用房(也称工业办公楼)等。工业产权既有销售市场，也有租赁市场。一般来说，重工业工厂只适合特定的用户，因为其建筑的设计需要满足特定的工艺流程和设备安装的要求，所以不容易转手。高科技产业用房和研发用房适应性强。轻工业工厂介于上述两者之间。随着物流业的发展，传统的自住仓库越来越多地用于租赁经营，成为工业产权的重要组成部分。
(4)特殊财产。指物业空房内经营活动需要政府特别许可的不动产，包括赛马场、高尔夫球场、加油站、机场、车站、码头、公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资大多是长期投资，投资者依靠日常经营活动的收入来收回投资，赚取投资收益。