房地产估价案例与分析精讲班第47讲讲义

四。用途分析
房地产估价应以使用估价对象为前提。用途是指在法律允许、技术可行、经济可行的情况下，经过充分合理的论证，能够实现估价对象价值的最大可能用途。分析的运用真正体现了估值的客观性。衡量和判断的标准如下:
1。法律允许性(规划和相关政策法规允许)。即不受目前用途的限制，而是符合法律和城市规划发展的规定。
2。技术可能性。即技术上不可能使用的不能视为使用，要根据可实现的建筑材料和施工工艺的要求来确定。
3。经济可行性。也就是说，在所有可能的使用方式中，选择收益现值大于支出现值的方式，寻求以有限的经济投入获得收益的使用方式。
4。有效性。估价对象的价值可以在经济可行的使用方式下实现。
5。土地和建筑物之间的平衡。即房地产内部组成部分的组合是否均衡。估值中考虑了建筑物与土地的位置是否匹配，是否具有投资强度等因素。
6。与外部环境的协调。房地产应根据与其周围环境相协调并能获得外部经济利益的用途进行估价。
7。可持续发展。根据可持续发展的观点，其用途是研究房地产市场的发展趋势并使其在未来受益。
根据上述标准，从设计和使用情况来看，估价对象的土地使用方式应为旅游酒店物业目前的使用方式。【/br/】五、估价方法的选择【/br/】经过对现有资料的认真分析、对项目用地及附近同类房地产的实地勘察和调查，估价人员根据估价对象的特点，按照国家有关法律、法规和技术标准进行估价，经过反复研究，选择收益法作为估价方法，因为估价对象为盈利性房地产， 并且由于酒店房产交易案例较少，难以选择市场法，故成本法是评估估价对象整体价值的另一种方法。 作为抵押房产评估，也是谨慎的体现。
收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的收益率(折现率)，折现到估价时点并累加，从而获得估价对象客观合理的价格或价值的方法。
成本法是通过计算估价对象在估价时点的重新购建价格，再扣除折旧，得出估价对象客观合理的价格或价值的方法。
对两种方法的估计结果进行分析综合后，得出最终的估计值。六。估价计算过程
(一)收益法评估整体价格
估价对象是集客房、会议中心、餐饮、康乐中心、娱乐及配套设施为一体的综合性、盈利性旅游物业。根据《房地产估价规范》的要求，估价应首选收益法。根据委托方提供的资料，评估人员对不同用途的房产逐一进行了测量。
应用收益法(报酬资本化法)的技术路线和步骤是:收集和核实有关租金、营业收入和营业费用的市场客观水平信息，并进行分析判断；预测未来期间的潜在总收入；在考虑目标空设定费率等因素后，估算有效总收益。估算正常运营费用；预计净收入；选择合适的收益率(折现率)；使用适当的收益法公式计算估价对象的收益价格。根据调查，估价对象的营业收入在过去9年中一直在增长，特别是2001-2002年，符合当地市场情况。预计未来几年到2008年左右会有所增长，之后可能会略有下降。另外，从抵押价值评估的角度来看，目前市场的收益水平在未来基本保持不变。
1。部分客房收入
估价对象共有396间客房，其中21套房，其中大套房10间，小套房6间，小套房5间；标准客房375间，全部按照不同风格进行了装修。
估价人员已对估价对象的实际情况及周边地区类似物业的市场情况进行了调查。类似物业的市场租金见表2-23。
类似物业市场租金表2-23

日租金
名称豪华套房(人民币)行政套房(人民币)标准间(人民币)
淡季旺季淡季旺季
XX酒店1500 2190 1300L560 660 880
XX酒店1640 XX酒店1900 2300 1380 l740 820 960
根据其实际情况和同档次物业的市场情况小套房1400，标间850。
估价对象市场租金表2-24
日租金
姓名大套房(人民币)小行政套房(人民币)标准行政标准间(人民币)
淡季旺季淡季旺季淡季旺季
估价对象平均1650 2500 1160 1500 760 900
年平均值2200 l400 865
。注:包含15%的服务费和3%的增值税。行政套房含早餐，标准间不含早餐。
淡季时间占34%。
则估价对象房间的年潜在总收入为
(2200×15×l400×66×865×375)×365 = 13350.79万元
。潜在总收入扣除正常空住房、拖欠租金，评估客房平均入住率淡季为55% ~ 65%，旺季为80%，平均为5%。扣除其他损失后，年均有效毛收益率为65%。
13350.79×65% = 8678万元。