房地产估价案例与分析精讲班第25讲讲义

一、大纲要求:
考试目的:
测试应试者对收益法基本原理和具体应用的掌握程度。
考试基本要求:
硕士:房地产收益的种类，净收入的概念和计算。【/br/】要点:房地产收益可用于收益法中折算成价值的未来收益，主要包括:①潜在总收益；②有效总收入；③净营业收入；④税前现金流量；⑤最终转售收入。
净营业收入通常被称为净收入，是指从有效总收入中扣除营业费用后归属于房地产的收入。
二。内容说明:
6.3净收益
6.3.1房地产收益的种类
采用收益法(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)进行估价，需要对估价对象的未来收益进行预测。收益法中有四种未来收益可以转换为价值:①潜在总收益；②有效总收入；③净营业收入；④税前现金流量；⑤最终转售收入。
(1)潜在总收入是假设房地产充分利用且无空购买(即100%出租)情况下的收入。
(2)有效总收益是潜在总收益减去空造成的收益损失后的收益。空购房造成的收入损失是指空购房、拖欠租金(迟交租金、少交租金或不交租金)等原因造成的收入损失。
(3)净营业收入通常指净收入，即从有效总收入中扣除营业费用后归属于房地产的收入。营业费用是维持不动产正常使用或营业办公所必须支付的费用。
(4)税前现金流是净收入扣除房贷本息后的金额。
(5)最终转售收入是指在不动产持有期末，通过转售不动产可以获得的净收入。
使用收益法进行估值，核心是预测净收益。因此，下面主要讨论净收入的计算和净收入流量的确定。在实际估值中，预测净收益甚至比计算收益率更难，尤其是在计算净收益时，哪些费用应该扣除，哪些费用不应该扣除。此外，评估结果对净收益也非常敏感。
6.3.2净收益计算的基本原则
盈利性房地产取得收益的方式有两种:租赁和经营。据此，衡量净收入有两种方式:一种是以租金收入为基础来衡量净收入，如普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等有大量出租实例的不动产；二是以营业收入衡量净收入，如酒店、养老院、剧院、娱乐场所、加油站等不动产。在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房产既有大量的租赁实例，又有经营收入，如商铺、餐饮、农地等。在实际估值中，只要能通过租赁收益来衡量净收益，就宜通过租赁收益来衡量净收益。因此，以租金收入为基础计量净收入的收益法是收益法的典型形式。下面介绍基于租金收入的净收入计算，再介绍基于营业收入的净收入计算。
6.3.2.1根据租赁收入计算净收入
根据租赁收入计算净收入的基本公式为:净收入=潜在总收入-空购买造成的收入损失-营业费用=有效总收入-营业费用
(1)潜在总收入、有效总收入、营业费用和净收入通常为
(2)空设定造成的收入损失一般按潜在总收入的百分比计算。
(3)营业费用不同于会计上的成本费用。它们是从估值角度出发，不包括房地产抵押贷款本息、会计折旧、房地产改扩建费用和所得税。
1)对于有抵押贷款负担的房地产，经营费用不包括抵押贷款本息的前提是计算包括自有资金和抵押贷款价值在内的整个房地产的价值。由于抵押债务不影响房地产的整体正常收益，且抵押贷款本息额会因抵押贷款条件不同而有所不同，如果经营费用中包含抵押贷款本息额，则不同抵押贷款条件下的净收益会有所不同，从而影响本案房地产评估的客观性。但当只计量房地产自有资金价值时，需要在扣除经营费用的基础上扣除抵押贷款本息，即应采用税前现金流。
2)这里的“不含会计折旧”是指不含建筑物折旧和土地配置费。(注:这里的“建筑物折旧及土地配置费”指的是会计折旧，而不是一般意义上的估价折旧，对应的是成本法。)但是，包括设备折旧、装修等。谁的寿命比整栋楼还短。建筑物的某些组成部分(如电梯、锅炉、压缩机、地毯等。)的经济寿命比建筑本身短。它们必须在经济寿命结束后分阶段重新购买，以继续维持房地产的正常使用(例如，如果锅炉在其经济寿命结束后不重新购买，房地产就不能正常运营)。由于购买成本(或修理成本)确实发生，它们的折旧应计入营业费用。
3)房产改扩建可以通过增加房产年收入来增加房产价值。收益估值是建立在房地产改扩建成本等于房地产增值的假设上，这样两者可以相互抵消。因此，它不被视为营业费用的一部分。如果房地产改扩建能极大地提高房地产的价值，且房地产改扩建的成本远低于其带来的房地产升值，那么这类房地产属于“具有投资开发或再开发潜力的房地产”，应采用本书第七章的假设开发法进行估价。
4)营业费用中不包括所得税的原因是，所得税与特定所有者的财务或税务状况有关。如果纳入，估值就失去了作为客观价值导向的普遍适用性。
营业费用与有效总收入的比率称为营业费用比率(OER)。对于某些类型的房地产，营业费用率有一个相对固定的范围。因此，估价人员可以了解不同市场不同类型房地产的营业费用率，作为具体估价时计算估价对象营业费用或净收入的参考。找出营业费用率的方法是调查同一市场上多个类似房地产的营业费用和有效毛收入，然后分别计算营业费用与有效毛收入的比率，进而得到一个综合的营业费用率。
(4)净收入通常是税前的，即没有扣除所得税。在评估投资价值时，通常使用税后净收益。净收入与有效总收入的比率称为净收入比率(NIR)，它是营业费用比率的补充，即NIR = 1-6.3.2.2 OER公司根据营业收入计算净收入。一些盈利的房地产通常是通过经营而不是租赁来获得收入，比如酒店、娱乐中心、加油站等。这些盈利性房地产的净收入计算与基于租金收入的净收入计算在以下两个方面有所不同:一是潜在总收入或有效总收入成为营业收入；二是应扣除归属于其他资本或经营的收入，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
根据租金收入计算净收入由于归属于其他资本或经营的收入在不动产租金之外，即实际已经扣除，因此不扣除归属于其他资本或经营的收入。