全国房地产估价师执业资格考试笔记4

第一部分房地产估价原理:
1。合法性原则:必须在估价对象合法使用、合法交易或合法处分的前提下进行。
1。合法产权。在评估过程中，必须确认评估对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法性的情况下，必须在估价报告中说明，只有在估价对象拥有合法产权的情况下，估价过程和结论才是有效的
2。目的是合法的。应该以城市规划和土地用途管制为依据。如果城市规划规定了某宗地的用途、建筑高度、容积率和建筑密度，那么该宗地的估价必须以其用途符合这些要求为前提。如果城市规划规定该土地为居住用地，即使就其位置和周边环境而言适合商业用途，也必须以居住用途为前提进行评估；除非申请改为商业用途并能获得批准。
3。合法交易或合法处置。惩戒措施包括买卖、租赁、典当、还债、赠与等。例如:①法律、行政法规规定不能抵押的房地产不能作为估价对象抵押，或者该类房地产没有抵押价值。②房地产抵押的土地使用权以划拨方式取得。房地产依法拍卖后，应当从拍卖所得价款中支付相当于土地使用权出让金的金额后，方可优先抵押。③财产抵押后，财产价值大于被担保债权余额的，可以再次抵押，但不得超过该余额。
4。其他方面，如评估价格必须符合国家价格政策。比如用政府定价或政府指导价评估房地产时，就要遵循政府定价或政府指导价。
二。使用原则:指法律允许、技术可能、经济可行、有价值。包括用途，规模，强度。
1。法律允许的。对于每一种潜在的用法，首先检查它是否被法律允许。
2。技术上可行。对于每一种潜在的使用模式，都需要考察其他的在技术上能否实现，包括建筑材料的属性、施工技术手段等。
3。经济上可行。经济可行性测试的一般做法是:对于每一种使用方式，先估计其未来的收入和支出流量，然后用现值表示这种未来的收入和支出流量，再进行比较。只有收入现值大于支出现值，才具有经济可行性。
4。价值。①收益递增递减原则。可以帮助我们确定强度和规模。②平衡原则。不动产是否被使用，是通过内部组成部分的组合平衡来判断的。它可以帮助我们确定强度和规模。就建筑与土地的结合而言，如果建筑与土地过大或过小，或等级过高或过低，建筑与土地的结合就处于不均衡状态，房地产的效用就不能有效发挥，从而降低了房地产的价值。③适宜性原则。房地产是否使用，是以是否与其外部环境相协调来判断的。
使用原则要求评估值应为合法使用方式下所有可能使用方式中能获得收益的使用方式的评估结果。例如，根据城市规划条例，一块房地产可用于商业和住宅用途。如果用途的商业使用能够获利，则应以商业使用为基础进行估价；反之，前提应该是住宅用途或商住混合用途。但当估价对象已经以某种方式使用时，应根据使用原则判断选择估价前提，并在估价报告中说明:
1。保持目前的前提。应当保留现有建筑物的条件是，现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物和新建建筑物的费用。
2。翻新的前提。当认为改造但不改变用途再利用最有利时，应以改造但不改变用途再利用为前提进行评价。条件是预计装修后房产价值的增加要大于装修成本。
3。改变目的的先决条件。条件是:预计转换带来的房地产价值的增加要大于转换的成本。
4。重用前提。当认为拆除现有建筑再利用最有利时，应以拆除现有建筑再利用为前提进行估价。
5。以上几种情况的某种组合。
三。替代原则:要求房地产的估价结果不得偏离同类房地产在同等条件下的正常价格。
类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围，在用途、规模、等级、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。评估时要考虑效用相近的房地产价格。
四。估价时点原则:要求房地产估价结果应为估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
1。过去鉴定点的情况。房产纠纷的案例很多，尤其是鉴定结果有争议导致的重新鉴定。
2。估价时点是现在，估价对象是在历史条件下。大多出现在不动产损害赔偿案件中。
3。鉴定点是现在，鉴定对象是现状。最常见的，定量的，包括在建工程的计价。
4。鉴定点是现在，鉴定对象是未来的情况。例如预售或预购价格。
5。鉴定点是未来的情况。它们大多出现在房地产市场预测中，为房地产投资分析提供价值依据，特别是在预测房地产未来建成后的价值方面。开发中常用的方法。【/br/】五、公正性原则:要求评估师具有良好的职业道德。(感同身受。买家不浪费一分钱，卖家拿一分钱)