第十八讲各种类型的房地产估价

一.总结:

工业房地产评估、农业房地产评估和特殊目的房地产评估。

重点和难点:

了解工业、农业、特殊用途和其他类型房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。

4.7工业房地产估价

工业房地产主要包括厂房和厂区内的其他房地产、仓库等用于仓储的房地产。
4.7.1工业地产的特点及其评估
4.7.1.1涉及的行业很多
工业地产的评估涉及各种行业，各种行业都有自己的行业特点和生产要求。即使是生产同一产品的工业企业，由于工艺流程不同，对厂房和用地的要求也可能完全不同，所以应该进行。
4.7.1.2非标工厂很多，单价相差很大。
有些工业工厂属于标准(一般)工厂，多用于一些轻工业产品的生产，如电子组装、服装加工等。在一些新兴的工业园区和出口加工区，有很多这样的标准厂房可供出租。标准厂房一般都有标准的柱距、层高、楼面荷载等。
另一方面，大部分工业工厂是非标准工厂，即根据各种生产的需要而设计和建造的其他规格的工厂。这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、轨顶标高、楼面荷载都是根据生产的需要来确定的。还有一些生产用房，只有屋顶，没有围挡(外墙)。所以工业地产每平米成本差异很大。
4.7.1.3为了区分设备成本和建筑物成本
有些工业设备是和建筑物(工厂)同时建造和安装的。比如很多设备的底座都是和工厂的地基相连的，所以在估价的时候要注意区分工厂的价值和设备的价值。如果估价结果同时包含厂房价值和设备价值，应在估价报告中说明。
4.7.1.4腐蚀的可能性大
厂房的工作环境往往具有腐蚀性，要注意建筑物的使用寿命会缩短。
4.7.2工业地产评估的常用方法
4.7.2.1市场法
工业地产通常缺乏同类地产尤其是非标准厂房的交易案例，在同一供求圈内很难找到合格的对比案例，一般不具备采用市场法进行评估的资格。
但在一些新工业区，往往标准厂房较多，这些标准厂房的租售情况(尤其是租赁情况)通常较多，可以考虑采用市场法进行估值。
4.7.2.2收益法
如果房地产的收益可以从企业的总收益中分离出来，可以考虑采用收益法进行估值，但是这种分离通常比较困难，尤其是很难准确区分厂房设备所产生的收益。
4.7.2.3成本法
由于以上原因，在工业地产的评估中，成本法更常用。很容易确定标准厂房的统一重置价格，从而制定当地统一的重置价格表。非标准厂房重置价格的确定主要有两种方式:一种是参照预算价格进行计算，另一种是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正。校正参数由经验获得。
4.7.3影响工业地产价值的主要区域因素
4.7.3.1交通条件
工业企业通常需要带入大量的原材料燃料和出口产品，因此必须具备便利的交通条件，如靠近主干道或与具备交通条件的主干道连接，有铁路专用线进入厂区，靠近。以上公路、铁路、水运条件如果能同时满足两个以上条件就更好了。
4.7.3.2基础设施
工业生产严重依赖基础设施。当地的电力供应、生产用水是否能满足需要、污水排放和污染控制的可能性、通讯条件等。是影响工业地产价值的主要区域因素。
4.7.3.3地理位置
有些工业生产需要一些其他的地理位置。比如造纸需要大量的污水排放，所以通常需要靠近河道，避免污染对下游造成重大影响；化工企业不宜设在山沟里；如果水泥厂附近有煤矿和石灰矿，可以减少原料的运输距离；等一下。如果对应的工业地产的地理位置符合生产要求，对提高这个工业地产的价值是很有帮助的。
4.7.4影响工业地产价值的主要个体因素
4.7.4.1土地面积及形态
厂区土地面积要合理。如果面积太小，就不能满足生产需要。太大的话，多出来的部分不能增加房产的价值，但是有时候要考虑厂区扩建的预留用地；土地的形状和地形要满足生产要求，不同的生产往往需要不同的土地形状和地形。
4.7.4.2地质水文条件
厂区用地地质条件应满足工厂建设和材料堆放场地对土质和承载力的要求；当地水文条件应满足工厂建设和生产的要求，如地下水位过高会影响施工，地下水有腐蚀性会腐蚀基础(尤其是桩基)。河流常年水位、流速和含沙量影响生产取水和污水排放。洪水的水位关系到工厂区是否会被淹没。
房地产的4.7.4.3用途
在为抵押、清算、合并和其他目的评估工业房地产时，由于房地产的用途可能发生变化，因此需要考虑房地产可用于其他目的和其他产品的可能性。
[案例4—11]
XX陶瓷厂房地产估价结果报告(节选)
(一)委托方:刘宏建材企业有限公司
(二)估价人员:XX房地产估价公司
(三)估价对象:[/br]
(四)估价目的:委托方需以估价对象向银行申请抵押贷款。
(五)评估日期:2004年3月18日
(六)价值界定:本次评估采用公开市场价值标准。
(七)估值依据:
1。委托方提供的资料；
2。评估人员实地调查的结果；
3。XX市同类建筑单价；
4。建筑耐久性和残值率的部颁标准。
(八)估值原则:合法性原则、使用性原则、替代性原则、估值时点原则。
(九)估价方法:由于此类厂房交易实例较少，难以采用市场法进行估价。根据现有资料和评估目的的要求，拟采用成本法进行评估。
(十)估价结果:估价对象价格为人民币8，803，000元，大写:捌佰捌拾万叁仟元整。
(XI)评估人:(略)
(十二)评估日期:2004年3月14日-2004年3月22日
(十三)评估报告申请有效期:(略)