土地：杭城土地井喷“航母”宅地现身

本月底到9月中旬，杭州土地出让又将重磅。短短20天，将推出479亩土地，其中今年主城区四大“老厂房”之一的杭州重型机械厂地块将于9月16日公开出让，总建筑面积近50万平方米。
三季度杭州土地出让明显增多，其中有下沙三个地块(郑航出楚[2008]14号、17号、19号)，位于下沙核心区域，周边商业配套日趋完善。物美超市就在眼前，香榭丽花园、无名花园、月雅苑等多个已交付小区。由于下沙核心地块所剩土地不多，这次出让的土地显得格外“珍贵”。但该地块容积率大于3，在杭州近期住宅地块出让中较为少见，对开发商来说是一个新的挑战。下沙作为杭州的副城之一，受到了各方面的高度关注，但现在看来并没有达到预期的效果，所以下沙板块的推地策略更有针对性。
郑航楚楚[2008]15号毗邻星光大道，属于滨江区商业核心区。因此，该地块的商业价值尤为明显，而办公价值则略显不足。从滨江区的成交情况来看，该地块的面积和容积率，该地块后期做“写字楼+酒店”公寓的风险较大，而做企业总部基地的可能性较大。滨江板块一线住宅用地越来越稀缺，住宅用地走向二线内陆或三镇区域。最近出让的土地都是“综合体”形式，但未来会有大量的商业写字楼供应，开发商担心自己在后市的命运。所以运营这个商业办公项目的风险是巨大的。【/br/】郑航楚楚[2008]16号地块在钱塘沁园附近，距离1号线车站仅几步之遥，属于地铁周边的上盖建筑。1号线通车后，其商业价值可以得到很好的体现。该地块建筑面积23000平方米，商业体量适中。难点在于未来的项目档次定位和辐射范围。杭州1号线有大量地铁上盖物业，如何挖掘商业价值最为关键。这也是项目的利润来源。
郑航出储[2008]18号是钱江新城最后一块办公、商业金融用地，总面积19.67万平方米，毗邻万象城、来福士广场、高德广场。地段、位置、政府支持的优势，可以给这个地块加分。钱江新城是否有这么多的综合体，综合体的出现是满足区域消费者，还是辐射整个杭州，是这些综合体成功的关键。这个项目也属于一个综合体，面临的困难是一样的。很难想象本地开发商操作这个地块有多难。预计有国内外商业地产经验的大鳄更有可能落地。毕竟他们有丰富的商业交易经验。
这一次，我们最关注的是重机地块的出让。郑航出储[2008]20号可建面积14.77万平方米，21号可建面积13.9万平方米，22号可建面积21.15万平方米，三块地块可建面积约49.8万平方米。这几年，杭州主城区的土地越来越稀缺，楼面价一直在涨。今年推出这样的优质地块，肯定会受到开发商的追捧。但是，剧情太大了。是三家拿一块还是一家全拿，是大家最关心的话题。2008年，这个住宅“航母”吸引了大部分客户的目光。这个地块所属板块的潜在优势还没有完全释放出来。此外，今年市场相对低迷，各大开发商拿地策略更加谨慎。因此，预计会出现国内一家大鳄与杭州本地开发商组成的财团之间的竞争，出现龙争虎斗的局面。竞争是激烈的，但土地收购的价格相信是合理的。有专业机构认为，该地块楼面价将在5300元/平方米左右。
2008年，杭州楼市风云突变，土地市场供应明显放缓。业内人士指出，其推牙膏策略实在是无奈之举。人们不想失去拍卖，也不想再次看到2007年“面粉比面包贵”的现象。现在，稳定是核心。但8月份，新增土地地块出让频率明显加快。新增地块不仅包括核心区块的商业办公用地，还包括属于中心城区的“航母”住宅用地。希望杭州的土地市场更加规范，更加市场化，更加理性。