毛地价的评估方法

毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成，主要评估方法如下:
1。基准地价修正法
基准地价修正法是指根据政府公布的基准地价，通过对具体位置、土地使用年限、容积率、地块形状、街巷情况等的修正，估算宗地价格的一种方法。
2002年，北京市人民政府发布《北京市人民政府关于调整北京市国有土地使用权基准地价的通知》(京发[2002]32号)及其说明，根据不同用途和地价区，重新确定了北京市国有土地使用权基准地价，要求对北京市国有土地使用权出让价格进行宏观调控。
基准地价表示为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面地价是指在各土地级别已平整土地的平均容积率条件下，每平方米建筑面积划拨的完整土地使用权的平均价格。毛楼面价是指在平均容积率条件下，各土地级别在一定用途的法定出让年限内，政府收取的土地使用权出让金和基础设施配套建设费的平均楼面价。
基准地价修正法的基本公式(商业、 综合和住宅)为:
宗地的熟悉地价=适用基准地价(熟悉地价)×日修正系数×年修正系数×容积率修正系数×系数修正系数
宗地的毛地价=适用基准地价(毛地价)×
宗地的毛地价=适用基准地价(毛地价) ×日修正系数×年修正系数×系数修正系数×平均容积率/容积率
容积率小于平均容积率时适用宗地地价公式。
2。市场比较法
市场比较法是指将估价宗地与最近一段时期内交易过的类似宗地进行比较，根据交易情况、交易日期、区域和个人因素的差异，对已交易过的类似宗地的已知价格进行修正，从而得出估价宗地价格的方法。计算公式为:
估价宗地价格=可比宗地价格×估价宗地情况/可比宗地情况×估价宗地日期/可比宗地成交日期×估价宗地面积系数/可比宗地面积系数×估价宗地个别系数/可比宗地个别系数
3。假设开发法
假设开发法是指在计算估价宗地价格时，估价宗地将基本公式为:
估价宗地价格=已完工房地产开发价值-开发成本-销售费用-开发商合理利润。