关于土地估价中年限修正的思考

现有的土地使用年限公式只适用于土地使用权到期且在法定出让年限内未续期的情况。当土地出让年限届满，土地使用权到期续期时，采用“国标”公布的土地期限修正公式，评估结果会偏低。本文提出了一些改进建议。
由于我国实行有期限的土地使用权有偿使用制度，在土地估价中经常需要对土地的期限进行修正。但现行土地使用年限修正在估价实践中存在一定的局限性，值得探讨。
1。现行的土地使用权修正公式存在以下问题:土地使用年限越短，估价越不准确，价值越低
根据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)，土地使用权修正公式(以下简称“国标公式”)为
vt。
Vo:年度修正前的宗地价格；
K:年修正系数。
k =[1-1 \u( 1+R)m]\u[ 1-1 \u( 1+R)n]
其中:R:土地恢复率；
m:待估宗地的使用寿命；
n:比较例的使用寿命。【/br/】“国标”公式是根据土地的总预期价值修正的，在法定出让年限内土地到期不续期的情况下无疑是正确的。法定出让年限届满，土地到期续期时有明显偏差。这是因为构成地价重要组成部分的土地取得成本和开发成本已经在土地法定年限内摊销完毕，只要缴纳土地出让金就可以续期，所以续期有效期限内的土地价值就是出让金。在这种情况下，“国标”公式显然是不正确的。主要原因有三:
1。“国标”公式只考虑了土地使用权到期后不再续期的特殊情况，没有考虑土地使用权到期后的后续期限。
2。现实中存在大量土地使用权期限小于法定出让期限的土地出让方式。这种情况包括:(1)土地受让方为减轻一次性缴纳土地出让金的资金压力，经与土地管理部门协商，缩短土地使用权出让期限，到期再缴纳续期土地出让金。(2)地方政府为了平衡土地出让金收入，缩短土地使用权出让年限，到期再收取续期土地出让金。
3。土地使用权租赁的存在。根据《关于规范国有土地租赁的意见》[国土资发(1999)222号]规定，国有土地租赁可根据实际情况实行短期租赁和长期租赁。短期租赁期限一般不超过5年，长期租赁最长租赁期限不得超过法律规定的类似用途土地的出让期限。租赁土地使用权期满，承租人可以申请续期。
上述土地使用权期满后，将全部续期。根据对一些土地估价案例的分析，我们知道，土地使用权期限按“国标”公式修正后，估算值都偏低。我们举个例子说明一下。
2001年10月15日，某公司欲出售一块商业用地，面积150平方米，剩余租赁年限1年。有必要在出售之日评估土地的价值。另外，据调查，相邻地块租赁期限为40年，同期租赁价格为10000元/平方米。假设相邻地块出让价格为10000元/平方米，土地还原率为8%，除出让年限外，其他条件均相同。2001年10月15日，该公司商业用地的评估值应为
vt = VO×[1-1÷(1+r)m]÷[1-1÷(1+r)n]
= 150×10，000×该公司未出售该宗地，2002年10月15日土地使用权到期后申请续期。公司支付40年土地使用权出让金40万元后，再次取得该宗地40年商业用地使用权。2002年10月15日对该地块进行了重新评估，此时商业用地的评估值为
vt = VO×[1-1÷(1+R)m]÷[1-1÷(1+R)n]
= 1500。由此证明，土地使用权到期后续期时，按照“国标”公式修正土地使用权期限后的土地使用权评估值偏低(注:本案严重偏低。实践证明，更新使用年限越长，价值越低)。