土地估价实务课件和作业6

一.剩余法概述

1.余值法的定义和原理
它又叫假设展开法、逆算法、余值法或余值法等。是指在估算房地产开发完成后正常交易价格的基础上，以扣除房屋建筑成本和与房屋建筑、销售有关的费用后的价格余额确定估价对象土地价格的一种方法。
盈余法更深层次的理论基础与地租原理完全相似，只是地租是年租盈余，盈余法是一次性价格盈余，但计算原理是一样的。
剩余法在计算剩余净收益后，还可以通过减资计算房地产价格。
除了土地估价，剩余法也广泛应用于房地产开发项目评估和投资决策。可以应用在三个方面:
(1)确定投资者为获得待开发场地所能支付的价格
(2)确定具体开发项目的预期利润
(3)确定开发项目中的控制成本

2 .剩余法的计算公式
V—所购开发地块的价格A—开发总价值或开发完成后的房地产价值B—开发成本C—开发商的合理利润
实际估价中常用的具体计算公式:
地价=房屋的预期售价—建设总成本—利润—税收—利息
在计算中还应考虑各种费用的时间价值。

3.剩余法的特点和适用范围
(1)剩余法估价的可靠性取决于三个正确的确定:正确确定土地使用方式、正确确定房地产开发后的销售价格、正确确定土地开发成本和正常利润等。
(2)剩余法估价的三个假设和限制:稳定的关键变量、稳定的价格甚至投入
(3)剩余法的适用范围
A .待开发土地的估价
B .待拆除重建的再开发房地产的估价
C .仅土地

1.剩余法估价的基本程序
(1)了解待估土地的基本情况；
(2)确定土地开发利用的方式；
(3)房地产开发完成后的总价估算；
(4)估算施工费、专业费、利息、税金、租售费及开发商应得利润等。；
(5)计算地价。

2.各程序的内容和方法
(1)查明待评估土地的基本情况:土地位置、现状、利用要求、权利状况
(2)确定的开发利用方式
包括确定的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装饰等级等。，而最重要的是选定土地用途。
(3)确定房地产开发后的总价格
可以通过两种方式获得:用于出售的房地产采用市场比较法，用于出租的房地产采用市场比较法和收益还原法。