土地使用权收回的法律依据

收回土地使用权，在新的市场中配置资源，对于规范土地市场，促进可持续发展具有重要意义。但在实践中，由于各地存在问题的多样性和特殊性，需要首先明确行使这一权力的法律依据和方式。政府和土地管理部门要正确行使权力，依法行政。为此，记者采访了该领域的资深专家、珠海市国土资源局土地利用科科长曲建先生。
土地使用权收回的行政处罚
曲剑认为，土地使用权收回对当事人的影响很大。因此，在作出行政处罚时，要明确相应的法律主体，不能混淆或模糊概念，而是要严格区分和把握。因为主体违法，行政处罚无效。这样，就有以下六种情况:1。《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)第二十五条规定，在城市规划区内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的日期满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；2.《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第三十六条第一款规定，已办理审批手续的非农建设占用耕地连续两年未使用的，县级以上人民政府应当无偿收回土地使用权；3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第十六条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，由市、县人民政府土地管理部门责令改正，并可视情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚；4.《土地管理法》第八十条规定，依法收回的土地使用权当事人拒绝交付或者拒绝按照批准的用途使用国有土地的，县级以上人民政府土地管理部门有权作出责令退还土地、处以罚款的处罚规定；5.《土地管理法》第七十六条规定，未经批准或者采取欺骗手段非法使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，收回国有土地使用权；6.《土地管理法》第七十条规定，出卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，包括国有土地使用权。
当然，六种行政处罚都有其对应的法律主体。实施时，应当严格按照《中华人民共和国行政处罚法》规定的程序和要求进行。必要时应告知当事人有要求听证的权利，否则就是违法处罚，甚至承担相应的行政法律责任。
土地使用权收回的行政处理
由于各地情况不同，不可能采取一刀切的方式。相反，应该以现实和负责任的态度对待具体问题。给土地使用者造成经济损失的，应当给予合理补偿。
曲建表示，收回土地使用权的行政决定主要发生在以下几种情况:1 .《土地管理法》第五十八条规定，为了公共利益需要使用土地的；因实施城市规划改建旧城，需要调整土地用途的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者续期未获批准的；因单位撤销或者搬迁，停止使用原划拨国有土地的；公路、铁路、机场、矿山等。被批准报废的；2.《中华人民共和国城市规划法》第五十四条规定，任何单位和个人必须服从人民政府根据城市规划调整土地用途的决定，土地部门应当根据城市人民政府调整土地用途的决定收回土地使用权；3.《土地管理法》第七十八条规定，无权批准使用国有土地的单位或者个人非法批准占用土地的；超越批准权限非法批准占用国有土地的；未按土地利用总体规划确定的用途批准用地的；或者违反法律规定的程序批准占用国有土地的。
政府的土地优先使用权
法律不是闹着玩的。闲置土地本身就是一种浪费。对于逾期不使用且明显低于市场价格的土地，要采取必要的法律和行政手段收回土地使用权，然后交给市场进行新的划拨。在这方面，政府有优先购买的法律权力。
目前，土地市场存在许多不规范的现象。曲建进一步分析说，这对城市发展极为不利。必要时，政府土地行政主管部门通过解除土地出让合同、行使优先购买权等方式，依法收回土地使用权。《暂行条例》第十四条规定，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内付清全部土地使用权出让金。逾期未足额缴纳土地使用权出让金的，出让人有权解除合同，并可请求违约赔偿；《暂行条例》第二十六条第一款还规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可以通过行使优先购买权收回土地使用权。市县人民政府的优先购买权源于国有土地所有权，是维护国有土地所有者所有权的需要。