土地估价实务课件和作业12

辅导内容:
综合计算题辅导(三)
一、2000年综合计算题第二副题解析
见试题汇编
试题难点:
本题旨在综合考察如何用市场比较法评估地价，难点在于如何选择案例和如何统一交易价格。
常见问题:
1。案例选择错误；
2。底价没有被修正；
3。租赁案件的地租尚未恢复到地价；
4。没有调整发展水平；
5。年份修正、日期修正、容积率修正、区域因素、个别因素错误；
6。最终价格计算错误。
二。2002年综合计算题解析
，试题及解题过程详见试题汇编
。问题难度:
1。确定评价思路；
2。使用成本逼近法时的利息计算；
3。出租土地使用权价格的计算。
常见问题:
1。缺乏评价思路或思路描述不清；
2。成本逼近法估算地价的误差:
3。使用市场比较法时，条件指数的取值有误；
4。土地开发程度修正存在误差；
5。租赁土地使用权的价格是错误的。
1。简答:
1。标题:
某公司于2001年8月以出让方式取得1万平方米的土地使用权。转让期限为50年。地块规划全面，容积率3。该公司于2002年8月开始建造一座综合大楼。2003年8月，公司计划将土地使用权抵押给银行。如果贷款是土地使用权评估价的70%，可以贷多少？(保留小数点后一位)
项目其他信息如下:
1 .大楼1-3层为商铺，建筑面积5000平方米，上面是写字楼。
2。大楼开发期预计3年，第一年投资30%，第二年投资50%，第三年投资20%。
3。大楼建成后，公司计划为自己保留5000平方米的办公楼，并安排1000平方米的商铺以每月150元/平方米的折扣率出租给内部员工。其余为对外出租，预计出租率90%。
4。据调查，目前同类建筑综合造价为每平方米3000元，同类商铺市场租金为每月200元/平方米，写字楼租金为每月100元/平方米。出租屋每年的运营费用中，管理费是年租金的10%，维修费是租金的8%，税是租金的12%，保险费是建筑成本的千分之二。项目投资回报占建设成本的30%。建筑物的经济寿命为70年，残值率为3%。当地土地恢复率6%，综合恢复率8%，银行贷款利率8%。
解题:
(一)解题思路
1。用收益还原法估算房地合一的房地产价格；
2。用剩余法估算地价；
3。根据贷款要求计算贷款金额。
(二)本题所用的主要公式
1。收益还原法涉及的主要公式:
年经营场所净收入=年租金收入-年租赁费
年租金收入=年商铺租金收入+年写字楼租金收入
年租赁费=管理费+年租赁费。按土地剩余使用年限计算的折旧年限
收益还原法计算房地产价格的公式(略)
2。残值法涉及的主要公式:
地价=房地产价格-建设总成本-利息-利润
3。按揭贷款金额计算涉及的主要公式:
OK(三)计算步骤
1。用收益还原法计算房产总价
(1)计算年租金收入
房产总建筑面积=土地面积×容积率= 10000×3 = 30000(平方米)
商铺建筑面积= 5000(写字楼面积= 30000-5000 = 25000(平方米)
商铺年租金收入= 200×12×(1000 写字楼年租金收入= 100× 12×年租金总收入=商铺年租金收入+写字楼年租金收入= 3864(万元)
(2)计算年场地费用
年管理费=年租金×10% = 3864×10% = 386.4(万元)
年维护费=年租金。 年保险费=建造成本× 2 ‰ =3000×30000×0.002=18(万元)
年税金=年租金× 12% = 3864× 12% = 463.7(万元)
年折旧=建造成本/46。年房地产费用总额= 386.4+309.1+18+463.7+195.7 = 1372.9(万元)
(3)计算房地产年净收入
房地产年净收入=年租金收入总额-年房地产费用=2491.1(万元)。