土地估价：中国楼市拐点清晰地形成

近日，国家发改委发布的最新报告显示，今年前4个月，全国商品房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增速同比回落20.6个百分点。毫无疑问，价格停滞和缩水已经成为当前房地产市场的“标准态度”，但大量关于“城市化水平推高房价”的自娱自乐假象仍在展开，一些所谓的权威机构也在不断打出“房价面临上涨压力，目前观望气氛浓厚”的信号。
我们认为，决定房价走势的不是城市化带来的“对住房的欲望”，欲望也不是有效购买力。过高的房价还会降低城市化水平，或者逆城市化。决定房价走势的是未来人们收入流向的增减。但是，即使以北京、上海这样的超级城市来衡量，我们也会发现，未来人们的整体实际收入流动水平(扣除通胀)是趋势性下降的。我们已经在《超级城市房价即将面临拐点》等一系列文章中详细阐述了未来收入流对房价走势的决定性作用。
收入流是决定房价“拐点”的基本力量，但其房价波动的形态特征则另当别论。我们用“不对称原理”来形容这种房价“上涨”？？“下跌”的变化轨迹是指在房价非理性飙升的过程中，支撑更高房价的力量可以是居民自住需求的释放，也可以是富人的投机需求(富人转手，最终试图“由自住买家接管市场”)。而房价的“抗跌”力量只有一个，那就是自住需求，体现在工薪族和小中产未来的可支配收入变化上。现在市场都说楼市“充满观望气氛”？？如果说这意味着拥有房产的人在考虑是否应该再投资，那么这种观望是非常“虚假”的，并没有为楼市的“抵抗”提供任何帮助；如果是指自住需求，我们怀疑他们是否夸大了还没有房子的人的有效购买力。【/br/】“不对称原理”可以简化为:富人产生房价峰值，穷人产生房价“抗跌值”(整体收入流的变化产生整个房价的“拐点值”)，这也使得房价的偏离(波动的强度)成为“阶层购买力问题”。这就诱导我们产生一个想法:基尼系数是否可以引入房价偏离度的考察？不同阶层购买力的差异会决定房价的夸大吗？
以日本为例。1980年以前，日本一直被认为是“增长与平等”的典范国家，基尼系数稳定在0.26左右。日本政府以高效准确地遵从适当程度的社会再分配而闻名。然而，1983年后，日本的基尼系数开始恶化。1991年日本基尼系数达到0.38，房地产价格处于历史峰值。中产阶级为了购买房产不得不节衣缩食，M型社会迅速建立。然后，日本“泡沫破裂”，民众真实收入流向明显恶化，房价从峰值开始崩盘。三年后，日本房价下降了40%。而被房地产泡沫“套牢”的人，依然“活得很脏”，成了一群苦不堪言的泡沫人。
再以香港为例。香港一直是全球基尼系数较高的经济体之一，基尼系数似乎很少低于0.5。当然，也是一些经济学家提倡的“夸大收入差距会促进经济自由”的模式。这款是1997年的？？即香港房地产巅峰时期，其基尼系数达到0.53。但是，后来的故事很悲惨。其房价三年跌了70%(很多小户型跌了90%)，“负资产”成为流行词，形容香港中产阶级的勤奋、投机、运气不好、丧失地域优越感。
就拿现在正在遭受“次贷危机”的美国房地产市场来说吧。在这种格林斯潘“低利率”手段刺激下的房地产虚假繁荣中，大多数美国人享受到了泡沫带来的好处，并利用房地产升值获得了更多的消费信贷支持。但即使在这场“所有人都有所得”的盛宴中，美国的基尼系数也一直在有序上升。用美国经济学家克鲁格曼的话来说，“在布什减税的掩盖下，中产阶级发现他们的贫困感比以前更加迟钝，但他们真的变穷了。”去年次贷危机爆发，美国的基尼系数达到0.41的高位。现在美国的房价已经从峰值下跌了25%左右，而像摩根这样的大部分投行估计美国的房价还会继续下跌15%，也就是说美国的房价至少会下跌40%。虽然中国房价出现了局部下跌，上海和北京作为超级城市，似乎也没有进入明显的下跌，但我们认为这两个“房价堡垒”都撑不了多久，中国房价的“拐点”。目前中国城市基尼系数约为0.48(因为我们不认为农村人口是城市房地产的有效潜在买家)。以此类推，这意味着中国房价将至少下降40%。当然，这个“黑”的结论会让一部分房地产泡沫的受益者感到不满，但它为整个社会提供了一个比较的视野和观察。
其实我们有外资的套利涌入、人口密度(长期保持高物价)、*对合法利率水平的认知(房价会下跌，但采取软着陆会推迟下跌时间)、国民年龄结构(比如老龄化，比如年龄越大，收入流向越均等，越容易增加社会的基尼系数，日本基尼系数的增加也有老龄化因素)、以及