深圳房价半年来持续深幅下跌

央行在今年6月初发布的《2007年中国区域金融运行报告》中，罕见地将深圳的金融运行情况单独列出。
央行深圳中心支行提交的深圳市金融运行报告显示，虽然去年深圳银行业发展势头良好，但也存在一些隐忧。它的焦点是据传有负资产风险的个人抵押贷款。
虽然报告仅指出去年深圳个人贷款占全部新增贷款的58%以上，但并未具体说明深圳新增个人贷款的数量，按照个人消费贷款占新增个人贷款81.8%的全国平均水平计算，深圳去年新增个人贷款约为600亿元。
据了解，深圳个人按揭贷款发放量自去年4月以来屡创新高，伴随着楼价飙升，7月达到顶峰，当月共发放201.9亿元。然后环比下降30% ~ 50%左右，11月份新增支付只有60亿元。
深圳市国土局数据显示，当地房价从去年5月份开始飙升，均价从4月份的11213元/平方米快速上涨至5月份的14552元/平方米，8月份的15519元/平方米，9月份的16777元/平方米，10月份的17350元/平方米。
显然，如此飙升的房价不仅透支了未来的涨幅，也积累了巨大的风险。从去年年底开始，深圳房价掉头向下，成交低迷。
房地产国际最新数据显示，今年5月底深圳住宅成交均价已跌破去年4月深圳楼价飙升前的价格。
房价下降30%:负资产临界点
央行对深圳的抽样调查显示，截至2007年9月末，深圳多次购房比例同比上升14%。“在4月至7月的楼价高峰期，投资者纷纷入市。在此期间，进入市场的买家对价格下跌的容忍度很差。从负资产的价格临界点来看，如果二手房价格比市场高峰期下降30%，那么银行的负资产就是按照70%的贷款额产生的。”对此，央行提出，商业银行应密切关注2007年4月至7月发放的贷款。
目前有传言称，深圳的商业银行已经开始全面排查房贷风险，但这一传言并未得到商业银行的证实。
樊城租售网按揭部一位负责人对《第一财经日报》表示，去年楼价高峰期，无论大型银行还是中小股份制银行，由于预期楼价会继续上涨，放贷时可能会出现估值偏差。
“在楼价高峰期，很多银行往往提供楼价10%至20%溢价的估值，因此这些物业的按揭成数往往高达80%至90%。目前楼价跌幅超过30%，二手交易萎缩的龙岗、南山、布吉等重灾区最有可能成为负资产个案集中的区域，部分炒楼者将面临断供风险。”上述负责人表示。
不过，她也表示，在公司办理的房贷案件中，尚未听到银行信贷部门反馈有大量房贷违约案件发生。她个人认为，资产雄厚、有多年炒楼经验的人不一定会被负资产套牢，去年开始入市的低收入者可能有违约风险。
央行深圳中心支行抽样调查显示，近年来，深圳市居民家庭每月房贷支付额和全部每月房贷支付额每年占家庭收入的比重分别超过40%和45%。这些家庭还款能力和抗风险能力较弱，一旦房价继续下跌，会有较大的还款风险。
你对风险贷款了解多少？
一位不愿意透露姓名的中介人士对本报记者表示，现在确实是深圳银行应该警惕的阶段。去年6月、7月、8月、9月，深圳成交量分别为56.41万平方米、48.98万平方米、33.83万平方米、31.1万平方米。10月迅速下降至15万平方米，6-9月成交面积集中在高层区域，共计170.32万平方米。
以深圳中原6-7月份投资客占总成交20%，8、9月份下降至14%左右的数据来看，预计仅这几个月成交高峰期就可能有3000套房子存在负资产导致供应失效的风险。按照当时14000 ~ 16000元/平方米的均价计算，相对于目前深圳10000元/平方米的均价，12 ~ 18亿元的市值已经蒸发。即使首付30%，那四个月批出的30亿贷款可能已经在风险区了。如果加上去年4-6月和10-12月的数据，风险领域的贷款可能进一步增长20%以上。
由于紧缩的货币政策和不断增加的供应，即使维持目前的楼价，银行贷款似乎也不足以应对市场供应的黑洞。根据2008年3月发布的《深圳市住房建设规划2009年实施方案》，今年计划新建各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米。
假设目前深圳1万元/平方米左右的均价持续到年底，按照70%的贷款情况，今年需要银行新增贷款约851亿元来支撑市场。2007年，楼房市场价上涨，个人房贷只增加了600亿。
显然，在监管趋紧的环境下，这更像是一个不可能完成的任务。
如果房地产价格进一步下跌，今年将有更多的新增贷款处于危险之中。显然，这对银行和楼市来说都是一个尴尬的局面。