市场价逼近成本线杭州高价地楼盘面临“保本”战

当理性定价在杭州楼市一个个蔓延的时候，开发商的利润也在一点点减少。然而，当市场价格下降到离成本线“一步之遥”时，房地产的定价就不仅仅是削减利润那么简单了，而是一个生死攸关的问题:如果按市场价卖，就要赔钱，如果按保底价卖，就要面临难卖甚至卖不出去的风险，甚至有可能在未来的市场竞争中“出局”。
据韩佳机构统计，10月份，杭州新增或续推住宅项目28个。其中，一批在去年招拍挂土地上建设的房地产项目也将首次“露脸”。据测算，这些项目的地价很多都是各个地块的历史价格，加上3000元/m2左右的建设成本，这还不算财务成本，其成本价接近甚至高于目前的销售价格。当楼市寒冬一步步逼近，如何让高价地项目销售“收支平衡”，成为开发商面临的第一个问题。
地价高，房价难定。
去年杭州高价地频频出现，杭州所有地块的地价都被刷新。查询土地出让记录后发现，这些高价地的出让时间基本集中在去年下半年，处于杭州地价暴涨阶段。接下来，在这批高价土地上建设的房地产项目将陆续上市。
去年杭州土地市场异常亢奋，高价地块频频诞生的时候，“面粉比面包贵”的现象不断发生。今天，这句话不幸应验了。在这些项目上，高昂的土地价格使开发商面临定价的困境。
其中，最早的一块土地是北京金隅叶嘉房地产开发有限公司取得的[2007]18号地块，即杭州经济技术开发区(东南沿江2号地块)，于2007年5月31日出让。该项目目前正在以[2007]18号地块的名义推进。该地块成交楼面价2450元/平方米，由高层公寓和联排别墅组成。该项目预计年底前上市。
据金域地产相关负责人介绍，观澜时代一期公寓原定于10月开盘。现在由于售楼处和样板间的延迟，开盘时间延后，具体日期未定。问及定价，该负责人态度谨慎，称公司还在研究。
项目附近的保利东湾9月底开盘，公寓成交价6000 ~ 7000元/平米。但即便如此，房产成交一般。据悉，该楼楼面价为3300元/平方米，并宣称为保底出售。相比较而言，观澜时代的楼面价更低。但即便如此，负责人一点也不轻松，因为市场价格离他的成本线不远。
三墩也是高价地集中的地区。金地地产在此储备三宗宅地:规划中的三墩D2、3号地块，占地177.8亩，楼面价7077元/平方米；规划D14、三墩15地块，占地167.7亩，楼面价7750元/平方米(中天与金地联合开发)；[2007]41号地块，200.2亩，楼面价5245元/平方米。
中海地产也看好三墩市场，在三墩市场储备了两块地:[2007]26号地块，楼面价5612元/平方米；[2007]42号地块，74.7亩，楼面价5385元/平方米。
这些土地的楼面价在5000元-7700元/平方米之间，而白马尊邸公寓等三墩的楼盘最新售价在8000元/平方米以上。楼面价加上建筑成本等于甚至超过市场价。
如果三墩和下沙有参考建筑，那么光宇。上东区所在的丁桥板块是一张白纸，未来的行情更是难以预料。作为全国首家IPO上市房企，老牌房企杭州广宇集团去年在丁桥预留了三宗宅地:[2007]36号，占地88.1亩，楼面价4241元/平方米；[2007]48号和49号地块分别占地72.3亩和60.8亩，楼面地价分别为3802元/平方米和3709元/平方米。丁桥靠近九堡，万科降价后，九堡少数楼盘也跟着降价。九堡的房价是10000元/平方米左右，现在最低可以降到8000元/平方米左右。万科降价前，上东城原对外报价8000元/m2左右，接近保底价。现在定价处于两难境地:进一步下降的空间不大空，但市场预期迫使开发商做出调整。
寻求降价之外的市场法宝
当市场价格逼近盈亏平衡线时，降价是法宝吗？发现与9月份价格战打响的情况相比，开发商有了更多的突围途径。广宇集团执行副总裁王认为，在目前交易极度不活跃的杭州楼市，仅靠降价很难刺激楼市需求。这从前段时间楼市大部分降价楼盘的销售情况就可以看出来。【/br/】据悉，这些高价地项目从10月到年底可以满足预售条件，预计接下来会上市。但当被问及是否会考虑亏本出售时，开发商明确否认。当然，他们也有自己应对市场的战术。
“户型、景观、物业”一直是中海的三大法宝。中海，位于中海三墩的项目。金喜园预计11月开盘。中海地产营销策划部经理桂良表示，该项目一期公寓预计价格超过9000元/平方米。杭州目前的90平米只能设计成3房，而锦西花园一期的主力户型是90平米4房，客厅宽度可以达到3.9米。其中一个卧室和多功能厅，是阳台改的，有面积作为赠品。
金地位于三墩的金地。自由城也将在年底前上市。据金地地产策划经理沈介绍，紫城一期将推公寓、联排别墅，走精品路线，以产品打动消费者。
光宇。上东区的优势也是市场大。至于上东区的价格，王表示还没有定下来，但“品质是最好的”仍是该项目的回应。
观澜时代相关负责人也表示，作为金隅地产在华东地区的首个项目，在品质上下功夫也是这个项目的“生存”之道。比如项目将推90平米跃层公寓，层高5.6米。
就在开发商们使出浑身解数给产品“添堵”的时候，即将到来的杭州秋季房交会也让他们备受关注。“房交会的一个悬念就是价格战。前段时间杭州的价格战还在继续，但毕竟只有几个楼盘，大部分还在观望。如果房交会上的价格战进一步蔓延，可能会影响开发商的信心。”王对说道。房交会一直是市场的风向标。也许只有在房交会之后，开发商的应对策略才会真正明朗。