土地估价：上海土地一级市场放闸地价分化

就在购房者和开发商对土地市场的信心仍处于下降通道的时候，上海政府选择这个时间点，掀起了今年土地供应的高潮，部分土地的楼面价与周边二手房几乎持平。
8月11日，上海市房产局再次发布土地出让公告，这是上海自7月底以来，短短半个月内的第八批土地出让公告。11日出让的土地成为今年上海宅地供应高峰，其中包括宝山顾村一块总建筑面积40万平方米的住宅用地。此外，近两年“高价卖地”的长风生态商务区也在今年推出了第二块地。
值得注意的是，土地价格的分化日益明显。来自宝山等市中心以外区域的土地定价有明显调整，但市中心长风地区土地底价继续攀升。
面对外界对底价过高的质疑，长丰地区一级土地开发商长丰置业有限公司董事长纪启春表示，出让底价是由政府主管部门委托的专门机构确定的。长风地产没有定价权，但是否过高，要看最终成交的“点睛之笔”。
与此同时，一级土地供应的释放已经开始冲击二级市场的土地交易量和交易价格。
中心区地价仍在大幅上涨
一切正如上半年上海土地供应几近枯竭时大多数业内人士预测的那样。下半年，上海土地供应将继续增加，呈现“放闸”态势。
即使市场依然低迷，对未来市场走势的判断甚至比上半年更加悲观，但政府供地“先抑后扬”的节奏似乎不为所动。
据初步统计，7月18日起，上海市房屋土地局共发布8条国有建设用地使用权出让公告，出让土地53块。与上半年相比，短短半个月的供地速度和量都增长了数倍。
其中，住宅用地的大量供应成为最明显的变化。
以11日出让公告为例，上海市房产局一口气推出宝山、嘉定三宗住宅用地，其中位于宝山顾村的一宗宅地，总建筑面积40万平方米，是上海今年出让的住宅用地。
按照1.3亿的土地保证金计算，宝山地块的土地楼面价约为3250元/平方米。
8月8日，与宝山、顾村地段同级的罗店新城A2-2地块最终成交楼面价为4256元/平方米，而目前该类区域商品房成交均价在1万元左右。可见该地块底价有所调整。
“根据楼市的情况，考虑到土地供应的节奏和供求关系，对出让底价做一些调整是非常明智的。”上海开发商资深人士柴一峰坦言，一些底价仍然很高的土地将面临很大的出售压力。
近几年上海中央土地出让的代表区域长风生态商务区，今年公布了一块商业综合用地，一块宅基地。外界普遍认为其出让底价偏高，其中宅基地楼面价超过14000元/平方米，商业综合用地也超过10000元/平方米。【/br/】上海志诚置业有限公司此前退的长风地块，去年楼面价只有5000元/m2左右，还不到一年。虽然市场远不如去年的高峰，土地转让价格仍然翻了一番。
纪启春解释说，土地出让的评估定价和土地出让的最终公告会有至少两三个月的时间差。如果这段时间市场发生变化，确定的土地评估价格一般不会调整。
土地出让方还是希望最后的竞价。纪启春透露，已有多家有实力的开发商对今年推出的长风地块进行了咨询并表达了兴趣。【/br/】柴一峰坦言，底价依然定得很高，可以理解为出让方开拓市场的一种方式，尤其是后期会有地块推出的整体开发区域。
然而，以前的大地主们变得更加谨慎了。在日前的“首届房地产企业品牌联盟”成立仪式上，万科、华润、金地、凯德、绿地等30多家海内外地产大鳄的负责人，，集体表现出对增加土地储备的谨慎。
下半年土地供应加速
事实上，开发商在土地购买方面的小信心和购买力将被进一步分流。
日前，首块台湾省地在上海亮相，意在吸引大陆开发商入股合作开发。此举也将首次打开台湾省与大陆开发商合作的大门。这块土地的所有者是台湾省的国鑫集团。
据知情人士透露，9月和10月，台湾省公布了《大陆资本购买台湾商业不动产管理办法》，开启了大陆资本投资台湾商业不动产的大门。
另一方面，国内市场面临较长时间的低迷调整，一些开发商开始更加关注其他市场的投资机会。此前，开发商曾亲自到台湾考察，并对投资台湾省表示出极大兴趣。
土地需求方投资意向的变化，直接导致土地市场购买力的分流。
作为上海资深土地中介，上海弘毅投资管理有限公司总经理张艺宏对此深有感触。“虽然上半年二级土地市场供应量有所增加，但大部分项目几乎无人问津，主要是开发商买地意愿不强，购买力有限。”他坦言，随着下半年上海政府加大土地供应，一级市场土地供应增加，市场有限的购买力将被进一步分流，下半年土地中介市场的日子会更加难过。
根据土地供应计划，下半年上海土地供应的趋势将会加快。