房地产开发与经营与管理考前辅导（十二）

3.4建设阶段
建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收的过程。开发商在施工阶段的主要目标是在投资预算范围内，按照项目开发进度的要求，高质量地完成建筑安装工程，使工程按时投入使用。开发商在施工阶段涉及的管理工作是实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的项目管理。在建设过程中从业主的角度出发。房地产开发过程中的项目管理，可以由开发商自己组织的管理团队进行管理，也可以委托监理机构进行管理。
3.4.1质量控制
质量控制是指项目管理组织以合同规定的质量目标或国家标准、规范为目标而进行的监督管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。在项目的施工阶段，质量控制的任务是在施工过程中及时发现施工工艺规范是否符合设计要求和合同规定，评价所选用的材料和设备的质量，评价整个施工过程中的工程质量，将获得的质量数据和承包商履行职责的程序与国家有关规范、技术标准和规定进行比较，并作出判断。
施工阶段的工程质量控制主要包括以下几个方面:
(1)原材料的检验。材料的质量直接影响工程的质量。因此，为了保证材料的质量，应在订货阶段向供应商提供检验的技术标准，并将这些标准纳入订货合同。对于一些重要的材料，应在签订采购合同前取得样品或样本。材料到达后，应对照样品进行检查，或进行特殊试验或测试。未经检验或不合格的材料不得与合格材料混合入库。
(2)项目中配套设备的检查。各种设备在安装前应进行检查和试验，避免不合格的设备。施工中应建立设备检验和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的测试和检验，可以考虑制造商的监督和检验。
(3)建立施工中质量控制的具体措施，主要包括以下几个方面:
1)检查各种施工设备和仪器，特别是校准各种仪器仪表，确保测量和计量无严重误差。
2)控制混凝土的质量。混凝土的质量对建筑工程的安全有着极其重要的影响，因此必须保证混凝土浇筑的质量。要有严格的计量方法控制混凝土中的水泥、砂、石、水灰比，制定混凝土试块制作、养护、试压等管理制度，并有专人监督执行；试块应妥善保管，以备日后强度检验。浇筑混凝土前，应有专职人员检查开挖、定位、支模和钢筋绑扎的正确性。
3)对砌体工程、装饰工程、水电安装工程等制定具体有效的质量检验评定办法。确保质量符合合同中规定的技术要求。
(4)建立质量文件的归档制度。收集所有质量检查和检验证书和试验报告，包括分包商提交的工程质量方面的文件。
3.4.2进度控制
进度控制是指以项目进度为基础，综合运用组织、技术、经济、合同等手段对施工项目进行的时间管理。施工进度控制工作的主要内容包括:项目施工总周期目标的论证和分析；编制项目建设工程进度计划；准备其他支持计划；监督项目建设进度的实施；施工现场调查与分析。
建设项目总工期的论证分析是对整个项目进行综合考虑和规划，从而指导人力、物力的使用和时间的安排空，最终确定经济合理的施工方案。
3.4.2.1项目进度计划的编制
(1)首先要将所有的项目内容分解汇总到单个项目或过程中。单个项目或过程的详细分解程度可以根据项目的规模和复杂程度来确定。首先一个建筑工程可以划分为房屋建筑、室外道路、各种室外管线工程等较大的分项工程，然后每个分项工程又可以划分为土方工程、基础工程、钢结构制作安装工程、屋面工程、砌体工程、地面工程、其他建筑工程、设备安装工程等。
(2)计算每个项目的工作量。一般用工程量清单中的计量单位来表示工作量，如土方、混凝土工程以立方米表示；管道以延米表示；钢材加工以吨表示:另外，项目的进度也可以用完成投资额占总投资额的比例来表示。
(3)计算各单项工程工作量所需的时间可以用天表示。这里的工作时间是指按照正常程序和施工总平面图选择的施工设备的水平，按熟练工人的正常工作效率计算。
(4)根据正常施工中各单项工程内容的逻辑顺序和制约关系安排施工顺序，从各施工工序的最早可能开工时间开始计算，得到全部工程完工所需的周期；另一方面，每个施工过程的最晚开始日期可以从上述完工日期开始计算。如果最早可能开工日期早于最晚开工日期，则表示该工序具有可调整的机动时间。只要该流程在最早和最晚开始时间之间的任何时间开始，就不会影响项目的完成日期。