房地产开发与经营与管理考前辅导第十二讲

第十二讲风险和不确定性分析(第二部分)

重点和难点:
你要熟悉敏感性分析、单因素和多因素敏感性分析的概念和步骤。
你应该知道:敏感性分析的“三个预测值法”，风险分析的概念，一般过程和方法，概率分析的步骤和概率确定的方法，概率分析和蒙特卡罗模拟中的期望值法。
7.3敏感性分析

7.3.1敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感因素，分析计算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性，从而判断项目风险承受能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的是:
(1)找出影响项目经济效益变化的敏感因素，分析敏感因素变化的原因，为进一步的不确定性分析(如概率分析)提供依据；
(2)研究项目经济效益值的变化等不确定因素变化的幅度或极限值，分析判断项目的风险承担能力；
(3)比较多个方案的敏感性，以便在经济效益相近时选择不敏感的投资方案。
敏感性分析根据不确定因素每次变化的次数可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7.3.2敏感性分析的步骤
房地产项目的敏感性分析主要包括以下步骤:
(1)确定敏感性分析的经济评价指标。通常的指标是内部收益率，必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。选择评价指标时，要考虑分析的目的、显示的直观性和敏感性、计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素的可能范围。
(3)当不确定性因素发生变化时，计算评价指标相应的变化值。
(4)通过评估指标的变化，找出更敏感的不确定因素，做进一步的分析。
在分析房地产项目的敏感性时，可以用列表法显示不确定因素的相对变化所引起的评价指标的相对变化范围，也可以用敏感性分析图来比较多个不确定因素。
7.3.3单因素和多因素敏感性分析
单因素敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设所有因素相互独立，然后每次只考察一个可变参数，其他参数保持不变。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上不确定因素同时变化时对项目经济评价指标的影响。由于在项目评价过程中，参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，因此多因素敏感性分析也具有很强的实用价值。
多因素敏感性分析一般以单因素敏感性分析为基础，分析的基本原理与单因素敏感性分析基本相同。但需要注意的是，多因素敏感性分析要进一步假设同时变化的几个因素是相互独立的，每个因素变化的概率是相同的。
这里有一个例子来说明敏感性分析的使用。

[例7-2]某开发商计划在其花20万美元购买的一块土地上开发一栋普通办公楼。规划允许建筑面积为2000平方米，建筑成本为200美元/平方米。项目准备期为3个月，建设期为12个月。第4个月至第15个月的工程造价分别占工程总造价的3.8%、4.70%、5.80%、6.90%、8.60%、10.30%、12.70%、13.50%、11.90%、8.50%、6.80%、6.50%。预计项目投入使用后，年租金收入为6万美元，贷款利率为15%。现金流量法对本项目的评价结果见表7-1。尝试分析项目的敏感性。