考前辅导：第6讲成本法（上半部分）

5.1成本法的基本原则

5.1.1成本法的概念

成本法是通过计算估价对象在估价时点的重新购建价格，再扣除折旧，得出估价对象客观合理的价格或价值的方法。成本法的实质是以房地产开发建设成本为基础，寻求估价对象的价值。
成本法概念中的“成本”不是通常意义上的成本，而是价格。
5.1.2成本法的理论基础
成本法的理论基础是生产成本价值理论——商品的价格是由生产它所必需的成本决定的。可以分为卖方角度和买方角度。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，侧重于过去的投资。具体来说，就是卖方愿意接受的价格，不能低于他开发建设该房地产所花的价格。如果比价格低，他就亏了。从买方的角度来看，房地产的价格是以社会“生产成本”为基础的，类似于“替代原理”。具体来说，它是买方愿意支付的价格，不能高于他预期用于重新开发和建设房地产的价格。如果高于价格，他还不如自己开发建设(或者委托别人开发建设)。
从上面可以看出，一是不低于已经花费在开发建设上的成本，二是不高于重新开发建设的预期成本。买卖双方能共同接受的，一定是正常的成本(包括正常的费用、税收、利润)。因此，估价人员可以根据估价对象开发建设所需的正常费用、税金和利润之和来计算估价对象的价格。
5.1.3成本法的适用对象和条件
只要是新开发、重新开发或规划的房地产，均可采用成本法进行评估。成本法特别适用于既无利润又无交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场、医院、政府办公楼、军营、公园等公共和公益性房地产，以及化工厂、钢厂、电厂、油田、码头、机场等设计独特或仅为个人用户特殊需要而开发建设的房地产。简单建筑物的估价通常采用成本法。此外，成本法也适用于在不完善的估价市场或狭窄的市场中不能用市场法估价的房地产。
在不动产保险(包括保险和理赔)等损害赔偿中，通常采用成本法进行估价。因为保险事故或其他损害发生后，不动产的损害往往是局部的，需要恢复原貌；对于所有的损坏，有时有必要重置或重建。
现实中，房地产的价格直接取决于它的效用，而不是成本。成本的增加或减少必然对效用产生影响，从而影响价格。价格长期等于“成本加平均利润”，需要两个条件:一是自由竞争(即自由进入市场)，二是商品本身可以重复生产。
房地产开发建设成本高不一定意味着房地产价格就应该高，开发建设成本低不一定意味着房地产价格就不应该高。
要注意以下两个方面:第一，要区分实际成本和客观成本。实际成本是特定开发商的实际成本，客观成本是大多数开发商承担开发建设时的正常成本。评估时应采用客观成本，而不是实际成本。二是结合市场供求分析确定评估值。当市场供大于求时，数值要向下调整；当需求超过供给时，价值应该向上调整。
成本法主要适用于相对较新的建筑物的估价，而不太老的建筑物。成本法还要求评估人员具有专业知识和丰富的经验，特别是在建筑、建筑材料、建筑设备、工程造价等方面具有良好的专业知识。
5.1 .4成本法的操作步骤
一般情况下，成本法估价分为以下四个步骤:①收集房地产开发建设的成本、税金、利润等信息；(2)计算回购和建设价格；③计量折旧；④计算累计价格。
5.2房地产价格的构成

以下面这种典型的“取得房地产开发用地用于住房建设，然后销售已建成商品房”的房地产开发经营模式为例，从便于计算各组成项目金额的角度划分房地产的价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由七项组成:①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资兴趣；⑤销售费用；⑥销售税；⑦开发利润。
5.2.1土地取得成本
土地取得成本是指费用、税金等。需要获得土地用于房地产开发。在一个完善的市场经济中，拿地成本一般由土地的购买价格和开发商(作为买方)在购买时应缴纳的税费(如契税、交易费)构成。目前，土地取得成本的构成按房地产开发的土地取得方式可分为以下三种:
(1)土地取得成本包括土地取得过程中发生的费用和土地使用权出让金。(二)通过城市房屋拆迁取得的征地成本，包括城市房屋拆迁费用、土地使用权出让金等。(3)土地收购成本包括土地的购买价款和买方在购买时应缴纳的税费，如购买已被其他开发商征用或拆迁并补偿的准备好的土地。
5.2.2开发成本
开发成本是指直接费用、税金等。取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需，理论上可分为土地开发成本和房屋建筑成本。实践中主要包括以下几项:(1)勘察设计和前期工程费用，包括可行性研究、规划、勘察设计和“三通一平”前期工作发生的费用。
(2)基础设施建设费用，包括所需道路、供水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施的建设费用。
(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费和安装工程费。
(4)公共配套设施建设费用，包括所需非商业性公共配套设施建设费用。
(5)开发建设过程中的税费。