考前辅导：第16讲地价评估（下）

第十六讲地价评估(下)

9.2城市基准地价评估

城市基准地价是指以一个城市为对象。在城市一定区域内，按照用途相近、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估某一时间点局部价格区段的平均价格。

城镇基准地价评估的方法和步骤一般是:
(1)确定基准地价评估的区域范围。这是以一个特定的城市为对象，确定其基准地价评估的区域范围，如城市的整个行政区域，或规划区、城区或建成区等。评估面积的大小主要根据实际需要和评估所能投入的人力、财力、物力来确定。
(2)明确基准地价的内涵、构成、表达方式和基准日期。特别是要具体说明待评估基准地价对应的土地条件或状况，包括基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如土地使用权出让或划拨)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、住宅、工业等不同用途)、容积率(通常根据用途具体说明对应的容积率)等。
(3)划分地价区段。所谓地价段，就是将用途相近、地块相连、地价相近的土地围合起来形成的区域。一个地价区段可视为一个地价“同质”区域。一般来说，土地可分为三类地价段:①商业路线地价段；②居住区段；③工业板块。划分地价区段的方法通常是对土地的区位、交通、利用现状、城市规划、房地产价格水平、收益情况等做实地调查研究，将相同或相近的相连土地划分为同一地价区段。地方价格段的分界线应以道路、沟渠或其他易于识别的边界为准，但商业路线价格段的分界线应以标准深度为准。
(4)抽查评估标准包裹价格。这是在划分的地方价格段中选取若干具有代表性的宗地，然后由评估人员调查收集这些宗地的相关营业收入数据、市场成交数据或开发成本数据等。，并采用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适当的估价方法，对这些标准宗地在合理市场中的正常市场价值进行评估，通常应计算出单价或楼面价。
(5)计算该路段的地价。区段地价是特定地价区段的单价或楼面地价，代表或反映了该地价区段内地价的正常和一般水平。区段地价的计算是分别以一个地价区段为范围，求每个地价区段中抽查评估的标准宗地单价或楼面地价的平均值、中位数或众数。计算的路段地价是商业路线价格路段的路线价格，以及住宅区或工业区路段的面积价格。
(6)确定基准地价。在上述断面地价计算的基础上作适当调整后，即为基准地价。在确定基准地价时，首先要把握当地价格区段的优劣水平(一般是按由好到坏的顺序)，然后再把握地价的高低水平，避免条件差的区段基准地价高于条件好的区段。
(7)提出基准地价应用的建议和技巧。包括基准地价的作用，基准地价对各宗地价格的调整方法和系数，如具体区位、土地使用年限、容积率、地块形状、街巷情况等的修正方法和系数。

9.3宗地价格评估和基准地价修正方法

宗地价格是某一块土地在某一时间点的某种权益的价格。土地的某些权益，包括土地使用权的出让
、土地使用权的划拨、土地使用权附抵押、土地使用权附地役权
、土地使用权附租赁限制等等。
原则上可以通过以下两种技术途径评估宗地价格:
(1)市场法、成本法、收益法、假设开发法等。可以直接用于评测。但是，地块的类型
和评估目的不同，具体适用的评估方法也不一定完全相同。以宗地类型为例，要开发的土地
，比如要用来建设某类商品房或写字楼、商铺、酒店等的土地。，应采用假设开发法进行评估；新人工开发或改建的土地，如填海造地、开山造地、征用农用地或旧城区拆除旧建筑，以及“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地，应采用成本法进行评估。现有建筑的地块，如现成的办公楼、商店、宾馆、饭店等所占用的土地。，应采用收益法进行评估(具体来说就是土地剩余技术)；不管是哪种类型的地块，只要这种地块有发达的交易市场，就能找到更多的交易实例，市场法适用于估价。
(2)有基准地价的地区，可以通过基准地价修正来评估。这种方法可以具体称为基准地价修正法。这种方法可以定义为:在政府已公布基准地价的区域内，通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形态、街巷情况等的比较，，可以对估价对象所在区域的基准地价进行调整，得出估价对象的价格。
采用基准地价修正法进行估价应按以下步骤进行:①收集基准地价信息；②查明估价对象所在地的基准地价；③调整交易日期；④调整土地条件；⑤了解估价对象宗地的价格。【/br/】调整交易日期就是将基准地价在基准日的价值调整到评估时点的价值。这里的交易日调整方法与市场法中的相同。
土地条件调整是将估价对象所在地块的条件与基准地价评估时设定的土地条件或条件进行比较，将基准地价调整为估价对象所在地块条件下的价格。这里的土地调整的内容和方法类似于市场规律中的房地产调整。
由于不同城市基准地价的内涵、构成和表达方式可能不同，具体调整的内容和方法也不完全相同。基准地价的内涵、构成和表达方式不同，如基准地价是熟地价还是生地价，特别是是否包含市政配套费和城市建成区补偿安置费；无论是土地级别的基准地价，还是区域价格或路线价格的基准地价；是用土地单价还是楼面价来表示；相应的用途、容积率和土地使用年限等。，如评估基准地价时设定的土地使用年限是无限的还是相应使用的法定年限，还是统一为固定年限，如50年等。