考前辅导：第十一讲收益法（下）

第十一讲:收益法(第二部分)

6.5直接资本化法

6.5.1直接资本化法概述
6.5.1.1直接资本化法的概念和基本公式
直接资本化法是将评估对象未来某一年度的一定收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，转换为价值的方法。未来年度的某一类收入通常采用未来的第一年，其类型包括总租金、潜在总收入、有效总收入、净收入等。
资本化率是房地产某一年收入与其价格的比值，即:
资本化率=年收入/价格
用资本化率将年收入换算成价格4
其中y为房地产的价值；
Noi-未来第一年的房地产净收入；
R-资本化率。
因此，资本化率的具体计算公式为:
R=NOI/V
收益乘数是房地产价格除以其年收入的倍数。即
收入乘数=价格/年收入
收入乘数将年收入转化为价值的直接资本化方法公式为
房地产价值=年收入x收入乘数
6.5.1.2几种收入乘数方法
对应不同种类的年收入，收入乘数包括总租金乘数(GRM)、潜在总收入乘数(PGIM)、有效总收入乘数(EGIM)和净收入乘数(NIM)。相应地，收入乘数法包括总租金乘数法、潜在总收入乘数法、有效总收入乘数法和净收入乘数法。
(1)毛租金乘数法
毛租金乘数法是将估价对象下一年或下一个月的毛租金用相应的毛租金乘数换算成价值的方法，即:
房地产价值=毛租金x毛租金乘数
毛租金乘数是房地产在市场上的价格除以其毛租金的倍数，即:[/]月租金换算成价值时，本人应采用从月租金与价格的关系得到的毛租金乘数；年租金换算成价值时，应采用由年租金与价格的关系得到的毛租金乘数。
毛租金乘数法具有以下优点:①方便、容易获得市场上的房地产价格和租金信息；②在同一个市场中，类似房地产的租金和价格同时受到相同市场力量的影响，所以总租金乘数是一个相对客观的值；③避免多级计算可能造成的各种误差的积累。毛租金乘数法的缺点是:①忽略了不动产租金以外的收入；
②忽略不同楼盘的空购买率和运营费用的差异。
使用毛租金乘数法:这种方法一般用于土地或出租房屋(尤其是公寓)的估价。但由于其计算方法较为粗糙，常被作为市场法或其他收益法的一部分使用。
(2)潜在总收入乘数法
潜在总收入乘数法是将估价对象某一年度的潜在总收入通过潜在总收入乘数转化为价值的方法，即:
v = pgi× pgim
潜在总收入乘数是房地产在市场上的价格除以其年潜在总收入的倍数，即
PGIM=V/PGI
与总租金乘数法相比，潜在总收入乘数它考虑了不动产租金以外的收入，但也没有考虑不动产的空购买率与运营费用之间的差异。
如果估价对象与可比房地产的空购买比率的差异是暂时性的，且营业费用率相近，则使用潜在总收入乘数法是一种简单可行的方法。但总的来说，这种方法也比较粗糙，适用于估价对象数据不足或精度要求不高的估价。
(3)有效总收入乘数法
有效总收入乘数法是用有效总收入乘数将估价对象某一年度的有效总收入换算成价值的方法，即:
v = egi× egim
有效总收入乘数是房地产价格除以其年度有效总收入的倍数，即:[/br因此， 当估价对象的空购买率与可比房地产存在较大差异，且这种差异预计将持续时，使用有效总收入乘数比潜在总收入乘数更为合适。 因为投资者在估算房产价值时会考虑空购买率的差异。这种方法的缺点是没有考虑到运营费用的差异，所以只用于粗略估值。
(4)净收益乘数法
净收益乘数法是将估价对象某一年度的净收益用净收益乘数换算成价值的方法，即:
v = noi× nim
净收益乘数是房地产价格除以其年度净收益的倍数，即:
nim。
由于净收益乘数和资本化率是倒数关系，所以很少直接使用净收益乘数法，而是用资本化率将净收益转化为价值，即
v = N0i/r。