考前辅导：第十一讲收益法（上）

6.1收益法的基本原则

6.1.1收益法的概念

收益法又称收益还原法和收益还原法，是一种通过预测估价对象未来的收益，然后将其转化为价值，从而获得估价对象客观合理的价格或价值的方法。收益法的实质是根据房地产的预期收益能力来寻求估价对象的价值。
收益法根据未来预期收益转化为价值的方式即资本化方法的不同，可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来一年的预期收益除以适当的资本化率或乘以适当的收益乘数，转换成价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以一个适当的收益乘数转化为价值的方法称为收益乘数法，即现金流量贴现法。它是一种房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和的方法，具体来说就是预测估价对象各期的净收益(净现金流量)，选择一个合适的收益率(折现率)换算到估价时点并累加，从而得出估价对象客观合理的价格或价值。
收益法的雏形是
早购法，用几年(或几倍)的年租金(或年收入)来表示土地的价值，即
地价=年租金×购买年

6.1。预期原则表明，决定房地产现值的不是过去的因素，而是未来的因素。【/br/】首先，收益法的基本思路大致可以表述为:由于房地产的寿命较长，被占用的收益性房地产不仅现在可以获得收益，而且还期望未来继续获得收益。举个例子，某人拥有的一处房产，每年可以产生2万元的净收入，同时这个人有40万元的资金存在银行，年利率为
5%，每年可以获得与该房产产生的净收入相等的利息。对于
这个房产相当于40万的资金，也就是值40万。【/br/】收益法普遍适用的原理表述如下:如果把估价时点看作现在，那么现在购买一个有一定收益期的房地产，就表明其未来收益期内可以持续获得净收益。如果现有资金能等于未来时期净收益的现值之和，这个资金就是房地产的价格。
盈利性房地产的价值是其未来净收益的现值之和，主要取决于以下三个因素:①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值越高，反之亦然；②净收入的可靠性——净收入越可靠，房地产价值越高，反之亦然；③净收益期长度——净收益期越长，房地产价值越高，反之亦然。
6.1.3收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是具有收入或潜在收入的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、
商店、酒店、餐厅、游乐场、剧院、停车场、加油站、标准厂房(出租)、仓库[不限于估价对象本身现在是否有收入，只要估价对象所属的房地产
具有取得收入的能力，
收益法的适用条件是房地产的收益和风险能够准确量化。
6.1.4收益法的操作步骤
收益法估价一般分为以下四个步骤:①收集和核实与估价对象预期未来收益有关的数据
，如估价对象及其类似房地产的收入和费用数据；②预测估价对象的未来收入(如净收入)；③计算收益率或资本化率和收益乘数；④选择适当的收益法公式计算收益价格。

6.2报酬资本化法的公式
在明确了收益法的基本原理之后，现在我们来分析一下报酬资本化法的各种计算公式。
这里假设净收入和回报率都是已知的。至于它们的实际计算，将分别在本章第3节和第
4节介绍。
6.2.1报酬资本化法最一般的公式
V = A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)
(2)在实际估值中，一般假设收益率长期不变，即yl = y2 = y3 = … = yn =
y，那么上述公式可以简化为:

v = A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)N
(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规律变化，N为有限或无限年时，可推导出如下。所以后面的公式其实是上面公式的特例。
(4)报酬资本化法的公式均假设净收益发生在相对于评估基准日的期末。在实践中，如果净收入发生在期末以外的时间，如期初或期中，则应相应调整净收入或公式。例如，如果净收入发生在年初，在A的年初，则换算到年末的公式为:
A的年末= A的年初(1+Y)
(5)公式中A、Y、N的时间单位相同，通常是年，也可以是月、季度等。比如租金一般是按月收的，以月租金为基数计算月净收入。实际上，如果A、Y、N的时间单位不同，比如A的时间单位是月，Y的时间单位是年，那么净收益或收益率或公式都要做相应的调整。
6.2.2每年净收益不变的公式
每年净收益不变的公式有两种:一种是收益期有限的，一种是收益期无限的。
6.2.2.1公式V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]这个公式的假设前提(也是应用条件，下同)是:①每年的净收入不会变成A；②收益率不等于零，为y；(3)收益期限为n年。