房地产评估报告常见错误类型一

(一)报告结构错误
●报告漏项(如:缺少评估时点、法定代表人签字、评估原则、评估依据、报告有效期、缺少附件等。)、
●报告中的不规范用语:如将考核时间点写成考核时间，“位于”写成“位于”。或者用抒情的语言。
●考核时间点设置不正确。例如，拆迁评估应设定在发放拆迁许可证的日期，而不是实地勘测的日期。对原鉴定结论有异议的，以原报告的时间点为准。期房现在的价值。
●报告有效期除一年外，还应注明何时计算，或有效时间段。
●如果考题中出现“鉴定人声明”，要特别注意地方是否注明谁进行了实地勘察，谁没有，如果有两个鉴定人签字。
●如果考题中出现“假设和限制”，需要注意的是，不能假设估价对象已被规范批准改变用途或拥有合法产权。
●分析时对估价对象的描述不完整(应从区位、权益、实物状况三个方面进行说明)
⑴缺乏对房地产权益的描述(如未说明土地使用权性质、征地时间、使用年限、剩余年限等)。房屋所有权等。);
(2)土地实物描述不完整(如未说明位置、地形、地貌、周边环境、土地开发利用等)；【/br/】⑶建筑实物描述不完整(未明确各建筑的建筑面积和规划条件)；
(4)位置描述不具体。例如，位于建筑物中的一组待评估不动产的位置不指示楼层方向。
⑸租赁情况不明确(如未写明租金标准、租赁期限)。
●选择的考核方法不合适(应根据考核对象的类型、考核方法适用的对象和收集的数据来确定。比如有收益的话，收益法优先；比较实例较多的，应首选比较法、抵押优先成本法、拆迁市场法、在建工程假设开发法)。
●没有说明每种估价方法的定义和步骤。
●如果是特殊不动产，需要说明是否经过审批，是否可以作为抵押物。
●保险评估中不能记录土地价值。
●以划拨方式取得的土地使用权抵押的，应当扣除出让金。
●拖欠工程款的房地产抵押价值应从拖欠的工程款中扣除。
●再抵押房地产的抵押价值应当从所担保的债权中扣除。
●投资价值评估和常见的市值评估有很多地方不一样(见《理论方法》第70页)。
●拆迁评估中对估价对象用途、面积的认定应符合相关拆迁评估规定(《理论与方法》第97页)。
●未说明确定评估结果的原因(当各种方法得出的结果相差不大时，可采用简单算术平均。否则用加权平均，权重不能大于0.7小于0.3。特殊处理应说明原因)。
●拆迁评估的结论应该是完全权利条件下的价值，不应扣除抵押、租赁、查封的影响。
●法院委托司法鉴定的鉴定结论应该是权利完整情况下的价值，不应扣除抵押、租赁、查封的影响。
●简单的地价评估要显示三个价格:单位地价、总地价、楼面地价。
●司法委托拍卖评估一般只给出市场价值。不要给拍卖底价，这是法院参考评估结果定的。