关于免责条款在合同中的理解及适用（二）

(3)免责条款不得免除合同当事人的基本义务。也就是说，免责条款的免除是基于合同基本义务的履行。如果允许当事人不履行合同的基本义务而不承担任何责任，就会放弃合同的本来目的，违背法律的原则。比如商品房的出卖人有义务将质量合格、权属清晰合法的房屋交付给买受人。如果合同中有“出卖人对房屋质量不负责任”或“本公司不负责解决与房屋买卖有关的权属纠纷、土地使用权纠纷”等条款，免除基本义务，当然无效。另外，如果违约行为严重到使当事人订立合同的目的落空空，即严重违约或根本违约，则不能援引免责条款，因为这种情况就是不履行基本义务。
(4)免责条款不得违反公平原则。公平原则是民法的一项基本原则，其要求之一是民事主体承担民事责任应当合理。商品房出卖人凭借自身优势对购买人作出明显不公平的免责条款的，购买人可以向法院或者仲裁机构申请撤销或者变更。比如合同中“因建设单位和设计单位的过错造成的损失，出卖人不承担责任”就是显失公平的条款。如果卖方因施工单位或设计单位等第三方的过错而违约，卖方可以依据与第三方的合同追究其违约责任并获得赔偿。买方与第三方没有直接的法律关系。不得向第三方索赔。如果免除卖方的违约责任，买方的损失就得不到补偿，不公平显而易见。
(5)免责条款不免除人身伤害责任。免责条款一般限制或免除违约责任。目前，随着合同中违约责任与侵权责任竞合的增多，一般认为严禁人身损害责任免责条款。如英国1977年《不公平合同条款法》规定，免除或限制因过失造成人身伤亡责任的条款无效。我国合同法规定，造成对方人身损害的免责条款无效。之所以如此，是因为免除人身损害责任的条款违背了法律的基本原则和社会公共道德标准。因此，在商品房预售合同中，出卖人不得订立免除买受人人身损害的免责条款。
三。商品房预售合同免责条款解读
实践中经常发生合同双方当事人在订立合同时通过协商对条款进行约定，但发生争议时，对相关条款持有不同意见的情况。因此，有必要对合同条款进行解释。在解释商品房预售合同中的免责条款时，可以掌握以下原则:
(1)统一解释原则。免责条款的解释应当客观合理。出卖人使用专门条款订立固定合同，适用于所有买受人时，应当基于买受人的平均合理理解，而不能基于出卖人的单方不公平理解。同一情况不允许有不同的解释。法院在审理一个开发项目中多个买卖双方的预售纠纷时，应注意适用同一标准解释免责条款。
(二)符合合同目的的解释原则。“根据与合同目的相一致的解释，要求当某一合同条款所表达的意思与合同目的相违背时，该合同条款应当通过解释予以更正；当合同内容含糊不清或相互矛盾时，应在确认各合同条款或条款有效的前提下，通过解释尽可能统一协调，使之符合合同目的；当合同句子有不同含义时，应当按照与合同目的相一致的含义进行解释，与合同目的相违背的含义应当舍弃。”对预售商品房合同中免责条款的解释应当符合合同目的。如果将免除逾期交货责任的条款理解为卖方可以无限期推迟交货日期，就违背了当事人订立合同的初衷。法院不应支持卖方的解释。
(3)不利于制造者的原则。对免责条款有疑问的，应向作出人作出不利的说明，防止作出人利用免责条款损害对方利益。(参见王黎明和崔建远的《新合同法理论》。《总则》，第492页，中国政法大学出版社，1996年第一版。)罗马法有“如有疑问，应以不利于表意文字的方式解释”的原则，这一原则被许多国家的立法所继承。
(四)限制性解释原则。是指合同中没有约定或者约定不完备的事项，不得推定适用免责条款。一旦适用扩容，就侵害了购房者的利益。比如在商品房预售合同中，卖方的免责事项是一项一项列出来的，最后一项规定了“其他事件”。这是一项一般规定，不能扩大解释为任何事件，而应解释为与前面列出的事件相同的事件。
(5)非固定条款优先原则。出卖人与买受人订立固定预售合同，后经协商订立补充协议的，免责条款如有冲突，以补充协议为准。这是因为特别条款优于一般条款。