房地产估价：执行拍卖若干问题研究（一）

对于人民法院判决、裁定、调解书或者其他种类的具有执行效力的法律文书中含有给付金钱内容的，当被执行人没有给付金钱能力时，通常需要对被执行人的财产或者专有权利进行变价，将变价所得的金钱交付给申请执行人，以实现申请执行人的权利，维护申请执行人的合法权益和法律的严肃性。本文的主要内容是讨论拍卖换价过程中的相关问题。
一、人民法院处分被执行人财产或者其他权益的依据和特点
《人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第三十八条规定，在被执行人能够支付五元的情况下，人民法院有权决定查封或者扣押被执行人的其他财产，以下条款对查封或者扣押财产的处分有关问题作了具体规定。本规定和其他法律中的有关规定是人民法院处分被执行人财产或者其他权益的法律依据。
根据人民法院的前述规定，可以清楚地看出，对于以给付金钱为内容的法律文书，被执行人的其他财产或者专有权利的强制执行有两个条件:
一是执行申请人向人民法院申请执行以给付金钱为内容的法律文书；
其次，被执行人没有支付金钱的能力。这里所说的“被执行人无金钱支付能力”，应当是指通过一般的、表面的形式审查或判决确认被执行人无金钱支付能力，无需对被执行人是否有金钱支付能力进行实质审查和认定。
在被执行人有能力支付五块钱的条件下，执行人民法院可以根据法律的有关规定，不经被执行人同意，直接行使对被执行人财产或者专有权利的处分权。这一规定的理论依据是，被执行人对其财产或专有权利享有的民事权利理论上属于私权范畴，而人民法院在执行过程中行使的司法权属于公权范畴，大于私权，或者说私权受到公权的限制。因此，人民法院可以依据其执行权，禁止被执行人行使民事权利，人民法院可以代为执行。
人民法院直接行使被执行人财产处分权或专属权利的实质是人民法院根据法院的规定，代表被执行人强制行使民事权利。与此相对应，人民法院行使的财产处分权，应当限于被执行人原有的民事权利。比如，被执行人在其财产或专有权上设定了担保物权的，仍然有效，人民
人民法院处分被执行人财产或专有权时，法律后果是相应的受让人从被执行人处取得财产权利或专有权，成为相应财产或专有权的合法所有人。根据物权法的一般理论，物权的取得应当在公平、公开、公开的状态下进行。因此，人民法院对被执行人的财产或者专有权利的处分，应当符合这一基本要求。【/br/】根据前面的分析和论述，人民法院处分被执行人的财产或者专有权利的依据可以概括为:人民法院依照国家法律的规定处分被执行人的财产或者专有权利，其实质是国家的强制力。人民法院处分被执行人的财产或者专有权利的特点可以概括为:本质是强制执行被执行人的民事权利，被执行人的民事权利范围是有限的，被执行人正常行使民事权利的标准和条件，具体要求是在合理期限内实现被执行人的财产或者专有权利的变价。
二。人民法院执行拍卖涉及的几个问题
在人民法院的执行工作中，与被执行人的财产或者专有权利拍卖有关的问题如下:
(一)拍卖、变卖问题
在《强制执行法》中，变卖是指人民法院自己或者委托其他单位，将被执行人。因为买卖不是以高度公开的方式处置或转让财产或专有权，通常会怀疑财产或专有权的价值不能完全实现。与拍卖相比，买卖是在特殊情况下改变价格的一种方式。根据相关法律规定和一般理解，销售的方法适用于以下几种情况:
1。被执行人同意采用变卖的方式；
2。价格发生变化的财产或专有权在市场上有一个公认的市场价格或一定的价格范围；
3。由于财产的特殊性，如易腐性，必须尽快改变价格；
4。存储和保管费用昂贵。
在实践中，为了避免采用出卖的方式，引起被执行人的不满或异议，应当严格规定出卖的适用条件和程序。特别是在具体的实施工作中，需要采取更多必要的具体步骤来消除推销方法容易造成的不良后果。
在具体工作中，建议采取以下措施:
1。及时告知被执行人出售的原因、拟出售的价格及相应的认定依据等与出售有关的情况，告知被执行人对出售的期限和价格有异议的，在合理的时间内尽量以更高的价格出售；
2。寻找全面客观确定价格的依据，在更大范围内寻找买家等。这些方法的目的是使出售更加公开透明，增加被执行人的介入程度，给予被执行人更大的可能性，通过自己的努力实现出售财产或所有权权利的价值。