论商品房预售纠纷案件中消费者权益保护一

房屋预售是上世纪90年代初从海外引进的一项制度。相对于现房买卖，属于高级房性质。有利于经济能力弱的开发商和购房者。客观上具有满足预期、分期付款、开发商和购房者之间相互融资的功能。特别是对买家有锁定价格的功能，可以打消他们对前景不明朗的担忧。由于房地产开发的融资和投资数额较大，需要通过一定的方式筹集资金。房屋预售是房地产开发企业常见的融资方式。房屋预售作为一种新的销售形式，首先在深圳等沿海地区采用，随后在各地推广。实践证明，这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、规避风险发挥了重要作用，而且对客观上活跃房地产市场、促进居民住房条件改善、实现资产保值增值也具有积极意义。
从宏观上看，房屋预售的运作体现在扩大了商品房的供求范围，吸引了人们的多元化参与，从而扩大和完善了房地产市场的容量和水平。当今世界，房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域。这一制度进入中国后，对房地产行业的发展起到了重要的推动作用。但不可否认的是，房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷的增多，房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国的法律规定和司法实践，就此问题阐述自己的粗浅看法，希望引起有关方面的重视。
一、房地产预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性
预售商品房作为我国房地产市场的主要销售形式之一，是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国刚刚起步，购房者对商品房预售市场了解不够，现行法律法规不健全，实践中经常出现虚假广告、定金陷阱、合同欺诈、延期交付、产权证、物业管理等问题。这些问题的出现不仅会给购房者带来不可估量的经济损失，还会扰乱我国房地产市场秩序，影响社会稳定。
消费者权益保护法自1994年1月1日起实施。它的颁布和实施是为了保护现代消费社会中的弱者。所谓弱者，是指个人和社会个体成员。社会个体成员与大公司、大企业有业务关系和服务关系，始终处于弱势地位，在法律上应该有所倾斜。这是消费者，也是《消费者权益保护法》出台的根本原因。①
在商品房预售中，由于建设周期较长，购买期房的风险远大于一般购买现房的风险。一些开发商在提前收到购房者的房款后，由于种种原因，已建项目无法继续甚至停工，未能按期竣工或交房，给购房者造成巨大损失。在目前的市场背景下，从经济实力和交易状态来看，广大购房者与财力雄厚的开发商相比，处于明显的弱势地位。大多数购房者法律意识淡薄，缺乏交易知识，缺乏风险防范和处理能力，在权益受到或即将受到损害时，未能及时行使自己的权力维护自己的合法权益。这使得购房者在商品房预售过程之初，与开发商处于相对不平等的地位，其合法权益容易受到侵害。保护购房人权益，应从根本上打击商品房预售过程中侵害购房人利益的不良行为，切实维护消费者合法权益。国家应进一步健全和完善相关法律法规，使消费者的权益在制度上得到保障。
二。房屋预售纠纷的特点及房屋预售纠纷的形式
1。房屋预售的概念和构成要件
房屋预售，简称商品房预售，是指房地产开发企业在建造房屋的工程竣工之前，将正在建造的房屋预先出售给买受人的行为。房屋预售也叫“卖烂尾楼”。②
商品房预售是一种附加条款的交易。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，该期限的到来作为房屋买卖中权利义务发生法律效力或者无效的依据。
商品房预售有很强的国家干预性。因为商品房预售不同于房屋的实质出售，真正的房屋交接并没有完成。因此，国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件、资格、程序作了专门规定，还要求预售合同签订后一定时间内必须到当地房产、土地管理部门办理登记手续。【/br/】商品房预售条件:【/br/】a、已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
B .持有建设工程的规划许可证和施工许可证。
C .根据已预售的商品房，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。规定开发资金投入要达到工程建设总投资的25%以上，以制止“炒地”、牟取暴利等违法行为；需要明确施工进度和竣工交付日期，以便于日后监管和确定违约责任，更好地保护中标人的利益。
D .房屋预售实行许可证制度。开发企业应当向县级以上人民政府房地产管理部门登记，取得商品房预售许可证后，方可预售房屋。③