房地产项目性质及其纠纷审理（二）

1995年3月1日，建设部以41号令颁布《城市房地产开发管理暂行办法》，《办法》第二十四条规定，商品房已经预售的，预售人转让房地产开发项目，原商品房预售合同由项目受让人继续履行。项目转让人、项目受让人和商品房买受人应就原商品房预售合同签订补充合同。该条同时规定，项目转让人和项目受让人应当自补充合同签订之日起十五日内，将补充合同报送主管部门备案，并办理相关变更手续。1995年12月27日，人民法院颁布法法发(1966)2号《关于房地产管理法实施前审理房地产开发经营案件若干问题的解答》，第九条规定:享有土地使用权的土地使用者未按工程建设要求开发建设土地的， 且未办理审批手续和土地使用权转让手续的，该项目和土地使用权转让合同一般应视为无效； 符合土地使用权出让条件的，可认定项目出让合同有效，责令当事人办理土地使用权出让登记手续。这两份法律文件分别首次提及项目移交。《办法》作为部门规章，只对项目移交程序作了原则性规定。《解答》仅从审判角度对项目转让的效力作了原则性规定。随着房地产业的进一步发展，项目转让这种新的房地产开发经营形式不仅在沿海地区，而且在内地都将有更广阔的市场，并将成为活跃房地产市场的重要因素。在主管部门管理体制不够完善的情况下，其发展对房地产审判提出了更高的标准和要求。因此，全面系统地探讨建设工程转让的基本条件、转让行为的有效标准以及如何适用法律，具有重要的现实意义。为此，笔者试图陈述以下观点:从建设工程的构成要件和民事行为效力的基本要件分析，建设工程的转让应当符合以下条件:
(1)转受让方应当具有房地产开发经营资格(但项目转让后不用于再转让或者商品房交易的，受让人可以不受经营范围限制)；
(2)出让人持有合法取得的土地使用权证书或土地使用权批文及红线图；
(3)已进行了一定的投资(由于法院在《解答》中没有对出让土地使用权的投资进行比例限制，该原则也适用于项目出让)，三通一平(通路、通水、通电、场地平整，即土地开发的基础工程和配套设施)、工程地质勘察、建筑设计等工作已完成；
(4)已取得建设工程规划许可证；
(5)已取得施工许可证，完全具备上述施工条件。只有满足这些条件，建设工程才能进行交易。
建设项目转让需完成的主要手续包括:
(1)办理土地使用权转让审批登记手续；
(2)办理规划申请和施工许可证更名手续；
(3)根据不同地区的管理要求，还应向原项目审批部门申请办理项目建设方名称变更手续。
中华人民共和国合同法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法是审理建设工程出让合同纠纷案件适用的基本法律。实践中，在审理建设工程转让合同纠纷案件时，还应注意严格区分实施建设工程转让的实质条件和形式条件之间的关系和界限。所谓实质条件，就是前述建设工程转让应当具备的五个条件，是审查和认定建设工程转让行为是否有效的基本要件。所谓形式条件，就是建设工程转让时要完成的上述三个主要程序，是工程转让合同中要履行的具体内容。因为，建设工程转让合同是一般的买卖合同，不是本质合同。出让人具备实质条件后，表明完整的建设工程已经形成，出让人有权处分。因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而项目权的转让只是建设项目转让合同双方所追求的目的。在工程转让合同中，出让人的权利是取得对价，同时转让建设工程的权利，受让人的权利是取得建设工程的权利，同时支付对价。办理建设工程转让登记更名手续，只是建设工程转让合同的履行内容和结果。因此，形式条件只是审查和确定转让义务是否履行的标准。区分实质条件与形式条件的意义在于:确立了审查认定当事人转让建设工程行为效力的标准，分清了责任与是非。对于具备转让条件但未办理建设工程转让登记手续的，该行为可以认定为有效，判决将责令其限期补办手续，既充分保护了各方当事人的合法权益，也客观上规范了其交易行为。房地产估价师考试的民事审判活动对巩固、发展和完善社会主义经济基础具有积极而重要的促进、调整和服务功能。公正合理地审理房地产项目转让合同纠纷，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管部门建立与房地产业发展相适应的完善的管理制度奠定基础，是当前房地产审判的一项重要而艰巨的任务。本文只是在总结海南房地产试点实践经验的基础上发表的讨论意见。以期起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。行为的实质条件和形式条件的关系和界限。所谓实质条件，就是前述建设工程转让应当具备的五个条件，是审查和认定建设工程转让是否有效的基本要素。所谓形式条件，就是建设工程转让时要完成的上述三个主要程序，是工程转让合同中要履行的具体内容。因为，建设工程转让合同是一般的买卖合同，不是本质合同。出让人具备实质条件后，表明完整的建设工程已经形成，出让人有权处分。因此，实质条件是认定转让行为是否合法有效的标准。而项目权的转让只是建设项目转让合同双方所追求的目的。在工程转让合同中，出让人的权利是取得对价，同时转让建设工程的权利，受让人的权利是取得建设工程的权利，同时支付对价。办理建设工程转让登记更名手续，只是建设工程转让合同的履行内容和结果。因此，形式条件只是审查和确定转让义务是否履行的标准。区分实质条件与形式条件的意义在于:确立了审查认定当事人转让建设工程行为效力的标准，分清了责任与是非。对于具备转让条件但未办理建设工程转让登记手续的，该行为可以认定为有效，判决将责令其限期补办手续，既充分保护了各方当事人的合法权益，也客观上规范了其交易行为。
民事审判活动在促进、调整和服务于社会主义经济基础的巩固、发展和完善方面发挥着积极而重要的作用。公正合理地处理房地产项目转让合同纠纷，规范当事人的交易行为，保护其合法权益，为主管部门建立完善的与房地产业发展相适应的管理制度奠定基础，是当前房地产审判的一项重要而艰巨的任务。本文只是在总结海南房地产试点实践经验的基础上发表的讨论意见。以期起到抛砖引玉，开拓办案思路的作用。