房地产错误登记行政赔偿若干问题探讨

一、不动产登记部门因错误登记承担行政赔偿责任的依据
不动产登记是国家不动产登记管理机关根据申请人的申请或者依据职权作出的行政行为，体现了国家行政权力对不动产物权关系的合理干预，通过登记可以推断不动产权利的种类和权利人。因此，不动产登记的正确与否，会对不动产交易当事人的权益产生很大的影响。因错误登记受到不利影响的当事人，有权依据国家赔偿制度的规定，向不动产登记部门请求行政赔偿。实践中，不动产登记错误大多是由于一方未尽到告知义务，或者一方或双方提供虚假错误材料，不动产登记部门未对申请材料进行认真核实造成的。登记错误不是当事人权益受损的原因，不动产交易中一方的欺诈行为也是损害发生的必要条件。这两种行为的并存导致了最后的伤害。笔者将违法行政行为与民事侵权行为的共同危害称为混合侵权行为。司法实践中，法院普遍认为，只有违法的行政行为是导致损害的充分必要条件，行政机关才会承担赔偿责任。所以登记机关因错误登记而对当事人进行赔偿的情况很少。笔者认为，在混合侵权的情况下，由不动产登记部门负责对申请材料的真实性、合法性进行核查，确保交易安全，这显然是不公平的，所以仅以交易一方存在民事欺诈为由，排除不动产登记部门的赔偿责任，是完全不公平的。至少，不动产登记部门和民事侵权人应当共同承担损害赔偿责任。目前，法院的司法解释对混合侵权中行政机关的责任有所突破。法院(2001)23号司法解释规定:“公安机关不履行法定职责，造成公民、法人和其他组织合法权益损害的，应当承担行政赔偿责任。在确定赔偿金额时，应当考虑不履行法定职责在损害过程中的作用和损害结果等因素”。不履行法定职责对公民、法人或者其他组织合法权益造成的损害，就其构成要件而言，与本条所说的混合侵权非常相似，也是由行政机关不履行法定职责的行政侵权行为与对方的民事侵权行为共同作用造成的。因此，上述司法解释实际上是对《国家赔偿法》规定的补充，对本文讨论的不动产登记混合侵权的行政赔偿具有一定的指导意义。
二。不动产登记部门虚假登记的赔偿范围
根据《国家赔偿法》的规定，国家只赔偿实际损害。由于不动产交易的流程千差万别，错误的不动产登记不一定会造成当事人权益的实际损失。不动产登记的一些错误，只是导致当事人丧失了对不动产权利的期待权。本案中，当事人未遭受任何实际损失，不动产登记部门不应承担赔偿责任。但是，一些不动产的虚假登记直接导致当事人物权的丧失。此时，不动产登记部门应当对当事人因虚假登记而遭受的实际损失承担赔偿责任。在房地产估价师
提起不动产登记行政赔偿之前，已有当事人因合同纠纷提起民事诉讼并胜诉，但因败诉方缺乏清偿能力而一直未执行。笔者认为，一方面，法律作出了民事诉讼败诉方退钱并承担赔偿责任的判决。理论上应该认为当事人的权利得到了保护，只是暂时不能落实到位，所以这个风险不能简单地转移到国家机关。但另一方面，考虑到我国公众的习惯性思维方式和接受方式，以及依法监督行政的必要性，不应以在民事诉讼中受到处理为由，剥夺当事人请求行政赔偿的权利。
三。不动产登记部门虚假登记的赔偿责任分担及赔偿方式
司法实践中如何确定民事侵权人与违法行政机关的责任分担，有几种不同的观点，需要法律或司法解释加以规定。
1。当事人请求行政赔偿的，行政机关应当先赔偿全部损失，然后由行政机关向民事侵权人追偿。由于不动产登记部门的行政赔偿由国家赔偿保障，这种做法有利于有效保护当事人的权益。然而，它的缺点是显而易见的。行政机关与民事侵权人的责任分担仍然是一个亟待解决的问题，行政机关对民事侵权人的追偿缺乏制度保障。《国家赔偿法》只规定赔偿义务机关赔偿损失后，可以要求内部工作人员或者受委托承担重大责任的组织、个人承担部分或者全部赔偿费用，但没有规定赔偿义务机关以外的共同加害人追偿。
2。法院应当确定行政机关的责任份额，责令其赔偿相应损失。这是目前司法实践中的普遍做法。法院(2001)23号司法解释规定，“在确定赔偿数额时，应当考虑行政行为在损害过程中的作用和结果等因素”。这就要求法院在处理案件时充分考虑行政机关在损害后果过程中所起的作用，以确定行政机关应当承担的赔偿数额。不动产登记部门因一般过失对材料审查不严造成登记错误的，承担次要赔偿责任；不动产登记部门有重大过失或者故意的，应当承担主要赔偿责任。这种制度的缺陷在于，不动产登记部门的赔偿金额完全由法院自由裁量决定，缺乏详细的法律依据，法院的自由裁量权过大，增加了社会对法院判决的压力。
3。当事人先通过其他途径寻求赔偿，在穷尽其他赔偿途径后仍不能获得赔偿的，可以提起行政赔偿诉讼，由行政机关承担赔偿责任。这是一个笔者认同的制度设计。合理的因素是，国家赔偿制度本质上是一种最终救济制度。只有当受害人无法通过其他途径获得自身权利的救济时，才能通过国家赔偿获得赔偿。所以在立法上，国家赔偿制度的程序最严格，赔偿条件最苛刻，赔偿范围最窄。由于一方当事人只有一项被侵害的权利，在通过其他途径获得赔偿时，不能通过国家赔偿渠道向侵权行政机关请求赔偿，否则同一权利会有多项赔偿。