土地登记的法理和登记机关的选择（一）

由于不动产登记是公示不动产权利变动的法律手段，是确定不动产权利变动能否生效或使其完全生效所必须满足的程序性条件，在我国，无论是作为财产基本法的物权法，还是土地法、房地产法、森林法等与不动产相关的其他法律，都必须明确规定登记与房地产法的关系。(注:不动产登记对不动产物权的影响，参见我的著作《论不动产物权登记》，中国法学，1996年第5期。在各类不动产登记中，土地权利登记可以说是最基础、最重要的登记。因此，土地登记的法律依据和土地登记机关的选择是必须首先明确的两个关键问题。
1。土地登记的法律依据
所谓土地登记的法律依据，就是登记的法律意义。在我国现行的土地登记制度中，土地登记主要作为确定地籍的方法和手段之一。因此，一些实践和理论工作者认为，土地权利登记只是土地管理部门管理土地事务的行政任务之一。由此看来，土地权利登记的法律基础只是国家对行政事务的主权和国家机关根据部门分工原则进行的行政管理。这种登记的法律原则只是行政法的法律原则。
但是，从物权法基本法——民法物权法的角度来看，登记作为不动产物权公示的法定方式，其主要功能是完成物权的设立、变更或者终止，使物权的变动得到社会的认可和法律的保护。各国民事财产法都规定了物权公示原则。其意义在于，由于财产权是排他性权利，既然财产权要排斥他人，那么社会就有必要承认财产权的排他性，法律也有必要保护财产权的排他性，从而在一个财产权上建立起客观、公正、有序的法律秩序。例如，在不动产上设定抵押权时，根据物权公示的法理，必须进行抵押登记；登记后，社会就有了一个合法的渠道知道该不动产承担了一个抵押权的法律负担，社会上的其他人在取得该不动产物权时就会做出合理的规避风险的行为。如果法律没有设立抵押权登记制度，那么，在抵押权人行使权利时，如果法律允许抵押权人追索不动产，对权利人是不公平的，因为抵押权人并不知道抵押权的存在，法律也没有给他提供规避风险和保护其合理利益的机会；但如果法律不允许抵押权人行使追偿权，就意味着法律不承认抵押权的存在，这对抵押权人是公平的。如果法律设立了抵押登记制度，要求必须进行抵押登记，那么社会上的每一个人都可以从不动产登记簿上了解抵押的情况，任何人都可以依据“意思自治”的民法原则决定是否取得不动产的物权。如果一个人决定取得不动产的物权，他应该根据自己的意愿承担由此产生的风险。除了抵押权，其他不动产权利的登记也有同样的情况。因此，有必要建立不动产登记制度，建立公平有序的不动产交易机制。
土地权是典型的民法物权，土地权登记是公示土地权变动的法律手段。公示原则在土地权利中的运用，就是通过登记为土地权利交易提供统一、公开的法律基础和国家公信力的支撑。它包括以下具体内容。
1.1。土地登记为土地权利的变更(包括土地权利交易)提供了法律依据。
土地权利作为不动产的物权，其法律性质是排他的支配权，即权利人可以独占地支配和使用指定的土地，排除他人对自己使用的干涉。这是物权的共同特征。为了表现土地权利的排他效力，法律根据物权法的公示原则，要求土地权利发生变更时进行登记。因此，物权法中的土地权利登记实质是对土地权利变动的法律认可，赋予其法律效力，即提供土地权利变动的法律依据。
土地权利的变更包括以下几项:
①土地权利的设立。也就是说，根据法律行为创造一项本来就不存在的土地权利。包括土地使用权的转让、抵押和其他权利。国有土地使用权出让，本质上是在国有土地所有权上确立土地使用权为独立财产权的行为，因为这种权利在出让之前是不存在的。土地使用权设定抵押也属于土地权利的设立。
②土地权利转让。即根据法律行为，现有的独立的土地权利在民事权利主体之间转移。我国目前主要是指国有土地使用权和在此权利上设立的其他权利的转让。
③土地权利的变更。即在不涉及他人的情况下改变土地权利的内容，如改变土地用途、改变土地权利的设定期限等。
④废除地权。即按照土地所有者的意图，消灭权利。从这些土地权利变动的内容可以看出，这些土地权利变动主要是指土地权利的交易，也包括土地权利的非交易性变动。
土地权利的任何变动都可能涉及他人的利益。比如在一个土地权利上设定抵押权，就要考虑该土地权利上是否存在其他抵押权或其他权利，因为当一个土地权利上存在两个以上抵押权时(这符合不动产的法理以及我国的法律规定)，这些其他权利的实现必然存在竞争。解决土地权利竞争矛盾的途径是依法确定这些权利的实现顺序。关于这些权利实现顺序的法律制度是顺序制度。土地权利的顺序是根据登记制度建立的。先登记权，有优先权，绝对可以先实现。单从这一点就可以看出登记对于土地权利的意义。即使是废除地权，也涉及到他人的利益，所以必须登记。因此，土地权利登记的首要法理是完成土地权利变更所要求的物权公示，为土地权利的交易提供法律依据。因此，物权法中土地登记的依据首先不是为了行政管理。