现代城市住宅小区物业存在的若干法律问题（三）

1.管理预算年度内
(1)分析物业公司提交的月度财务报表(一般指管理费收支表、管理费支出明细表、资产负债表)的相关指标，特别要注意对管理费支出明细表的分析，以发现是否存在超常支出和不合理支出。
(2)定期检查管理公司的收费标准是否合理，财务收支是否公开。(3)建立异常大额支出报告制度。
2。管理预算年终
(1)根据委托会计师事务所审计的年度报告，分析各项指标的收支情况。
(2)根据年度预算各项指标与年度报告相关指标的分析比较，分析各项指标偏差的原因，特别是对于预算执行中发生的超出预算的费用，业主委员会代表可以进行适当的凭证抽查，确认其合理性和合法性。
(3)做好盈亏记录，为下一年度管理费预算的审批提供参考。
(四)重新审视业主委员会制度的缺陷
1。业主委员会的法律地位和性质模糊。《条例》第十五条规定:“业主委员会是业主大会的执行机构。”对于业主委员会的法律地位和性质，条例的界定非常模糊，理论界也有不同的看法:(1)业主委员会是独立的企业法人；(2)业主委员会是具有独立诉讼主体资格的非法人组织。我同意后者。我国物权法草案第113条也规定，管理委员会、管理人具有当事人的行为能力，可以独立作为原告或者被告。由此可见，我国物权法草案也倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”进行规制，并赋予其当事人地位。。
2。业主委员会数量少。《条例》第十一条明确规定:“业主大会应当履行下列职责:选举和更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。“第十条规定:“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但由于《条例》并未对此做出强制性规定，也未规定其不成立或不备案的法律后果，导致部分地区(尤其是中西部地区)的业主委员会数量极少。据调查，郑州现有物业管理公司400多家，物业管理行业初具规模。然而，在全市1000多个住宅小区中，近80%的房地产开发商与物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商衍生而来。当然，他们也不积极支持未来的业主委员会来找茬。所以只有不到十分之一的小区成立了业主委员会，和住宅小区的数量相差很大。据调查，40%的物业纠纷源于开发商的遗留问题。建议选聘业主委员会之前的物业费用由开发商承担。好处是:在经济利益的驱动下，开发商会尽量避免因商品房质量问题产生物业纠纷，从而在建房时充分考虑房屋质量；开发商会积极推动业主大会的召开和业委会的成立，让业委会行使聘请或解聘物业公司的权力。
3。业主委员会缺乏资金，无法有效开展管理活动。《条例》第十五条规定了业主委员会的五项职责，但没有明确其办公经费的来源。导致现实中很多业主委员会因经费不足无法有效开展物业管理活动，部分业主委员会委员以办公经费不足为借口拒绝履行职责。而且很多会员忙到只能在业余时间工作。对于物业管理公司利用住宅区共用部位、公共设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确规定:“物业管理公司利用共用部位、公共设施从事经营活动的，应当取得相关业主、业主大会和物业管理公司的书面同意，物业管理公司应当到有关部门办理审批手续。扣除物业管理企业的代理费后，业主收入的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%计入专项维修资金，业主大会另有决定的除外。”小区业主委员会有权计算物业管理公司利用小区共用部位和公共设施从事经营活动所获得的收入，并监督物业管理公司合理分配和使用收入。我们应该制定相关的法律，采取适当的措施，包括物业共用部位和共用设施的管理，来解决业主委员会的经费问题，这是符合社会主义市场经济规律的。
4。业主委员会超越代理权，滥用职权。《条例》虽然规定了业主委员会的权利和义务，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。此外，《条例》并未规定业主委员会超越业主大会授权范围实施的民事法律行为的法律效力及其应当承担的法律责任。上述问题导致很多业主委员会越权，甚至滥用职权损害全体业主利益。比如业主委员会未经业主大会同意，也没有经过任何审核，就聘请物业公司或者约定物业管理公司使用专项维修资金。