注册房地产估价师考试辅导：第八讲

第八讲:房地产交易管理制度与政策(下)

一.总结:

1.房屋租赁管理。房地产抵押管理

二、考试要求:

1、了解住房担保机构的相关规定和业务管理要求。
2。熟悉抵押的概念，租赁的概念和分类。
3。掌握房地产抵押的相关规定和实施要点以及房地产租赁的相关规定。

第四节房屋租赁管理

一、房屋租赁的概念和分类

1.房屋租赁的概念
房屋租赁是房地产市场上一种重要的交易形式。
房屋租赁是指房屋所有人将其房屋作为出租人出租给承租人，承租人向出租人支付租金的行为。(《城市房地产管理法》)
房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或者提供给他人从事经营活动，与他人合作从事经营活动，应当遵守本办法。也就是这些行为也要按照房屋租赁关系来管理。【城市房屋租赁管理办法(建设部令第42号)(以下简称租赁管理办法)】
例:房屋租赁是房地产市场中的一种重要形式。
A、转让B、买卖C、交易D、产析
答案:C
2、房屋租赁的分类
(1)根据房屋所有权的性质，房屋租赁可分为公有房屋租赁和私有房屋租赁。公房的所有权人是国家，但在租赁关系中，国家并不作为民法主体出现，而是由授权单位授权管理。按照我国现行管理体制，直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理。房产行政主管部门作为直管公房的业主代表，依法行使占有、使用、收益和处分的权利；自管公房由国家授权的单位管理。私有房屋的所有人是指持有完整房屋所有权证的个人。共有人出租房屋前必须征得全体共有人同意。
(2)根据房屋的用途，房屋租赁可分为住宅房屋租赁和非住宅房屋租赁。其中，非住宅房屋租赁包括办公用房和生产经营用房租赁。
例:根据房屋的用途，房屋租赁分为()。
A、公房出租B、私房出租C、住宅房屋出租D、非住宅房屋出租
答案:CD
二。住房租赁政策
我国采取住宅与非住宅分别对待、分别管理的做法。对于居住房屋的租赁，《城市房地产管理法》规定:“居住房屋的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”对于出租房屋从事生产经营活动，《城市房地产管理法》规定:“出租房屋从事生产经营活动的，双方应当协商租金和其他租赁条款。”对出租房屋从事生产经营活动的，在不违反政策和法律的前提下，租金和其他租赁条款可以由双方本着平等自愿的原则协商约定，而不是由政府规定统一的租金标准，由市场调节和约束。
目前，以下政策仍将是房屋租赁的重要依据，主要有:
(1)公房租赁，出租人须持有房屋所有权证及城市人民政府规定的其他证明文件，承租人须持有房屋所在地城市人民政府规定的租赁证及身份证明(法人介绍信)。私人出租人必须持有房屋所有权证，承租人必须持有身份证明。
(2)承租人在租赁期间死亡，租赁房屋的共住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
(3)共有房屋出租时，其他共有人在同等条件下有优先承租权。
(4)租赁期间，房屋所有权人转移房屋所有权，原租赁协议继续履行。
例:我国对住宅房屋和非住宅房屋采用()方法。
A、相同B、不同待遇C、不同管理D、相同
答案:BC
三。房屋租赁的条件
公民、法人或者其他组织可以租赁具有所有权的房屋和国家授权经营管理的房屋。但有下列情形之一的，不得出租该房屋:
(一)未依法取得房屋所有权证书的；
(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)共有房屋未取得共有人同意的；
(4)权属有争议的；
(5)属于违章建筑；
(6)不符合安全标准；
(7)抵押，未经抵押权人同意；
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定。
例:下列不能出租的房屋包括()。
A .未依法取得房屋所有权证的；b .司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；c .共有房屋，D .经共有人同意，E .权属有争议，以及
违章建筑。答案:ABDE
解析:共有房屋，经共有人同意，具有出租资格，不符合题意。