房地产基本制度与政策精讲班第67讲讲义

知识(下)
一、总结:1。合同法2。物权和债权。考试目的和要求:这部分考试的目的是测试考生对基本法律知识的掌握程度。考察重点考生对合同法、物权、债权等基础知识的掌握情况。基本考试要求:
掌握:合同的分类、合同的形式、要约和要约的概念、物权的概念、分类、效力和特征、所有权、共有、不动产所有权和建筑物区分所有权的概念、用益物权的概念和分类、担保权的概念和分类。
熟悉:合同生效的条件，合同履行的规定，合同变更、合同转让、合同终止的相关内容，违约责任的概念、形式和承担方式。
了解:合同的概念和特征，合同法的概念和特征，物的种类，物权和债权的区别。
三。内容指导:本讲座涉及相关法律法规:
1。中华人民共和国合同法(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行)。
第一节合同法
一、合同法概述
1 .合同的概念与特征
合同又称契约，本质上是一种协议或约定，是平等主体的自然人、法人或其他组织之间，为表示设立、变更、终止民事权利义务的相同意思而达成的协议。
该合同具有以下特点。
(1)合同是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人法律地位平等，一方不得凭借行政权力和经济实力将自己的意志强加给另一方。
(2)合同是双方或多方的法律行为。合同必须有两个或两个以上的当事人，合同的成立是当事人合意的结果。
(3)合同是在法律上规定当事人之间具体权利和义务的文件。为实现当事人特定的经济目的，在合同当事人之间建立、变更和终止特定的民事权利义务关系。
(4)合同是具有相应法律效力的协议。合同依法成立后，当事人必须全面、正确履行合同约定的义务，不得擅自变更或者解除。当事人不履行合同约定的义务的，应当依法承担违约责任。另一方可以通过诉讼或仲裁，要求违约方履行义务，追究其法律责任。
例:关于合同的概念和特征，下列说法不正确的是()。
A、合同也叫契约，其本质是一种协议或约定。b、合同是平等主体之间的民事法律关系。c、合同是一方以上的法律行为。d、合同是具有相应法律效力的协议。答案:C解析:合同是两个以上当事人的法律行为。合同必须有两个或两个以上的当事人。
2。合同法的概念与特征(理解)
合同法是调整平等主体之间交易关系的法律，主要调整合同的订立、效力、履行、变更、转让、终止、违约责任等问题。
(1)合同法受任意性规范支配。《合同法》采取的是协议优先原则，即有协议依协议，无协议依法律的规则。当事人有权依法自愿订立合同。在合同效力的确认上，尽量减少政府不必要的行政干预。
(2)合同法建立在平等协商、平等补偿的原则基础上。合同法的客体是交易关系，这就决定了合同法比民法的其他法律更强调平等协商、等价有偿的原则。
例:下列合同法的概念和特征正确表述为()。
A、合同法是调整平等主体之间交易关系的法律。b、合同法是调整平等主体之间交易关系的行政法规。c、合同法受任意规范支配。d、合同法采用工作优先原则。e、合同法是建立在平等协商、平等补偿的基础上的。答案:ACE解析:合同法是调整平等主体之间交易关系的法律，而不是调整平等主体之间交易关系的行政法规。合同法不采用工作优先原则
3。合同的分类(掌握)
(1)典型合同和非典型合同根据是否有规范并由法律赋予特定名称，可分为典型合同和非典型合同。典型合同，又称名合同，是指由法律规定并赋予一定名称的合同。合同法规定的买卖、赠与、借贷等合同就是典型的合同。非典型合同，也称无名合同，是指法律未作规定而赋予一定名称的合同。
(2)双务合同和单务合同根据合同当事人是否相互享有权利和承担义务，可分为双务合同和单务合同。双务合同是指双方享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。单一服务合同是指只有一方承担义务的合同，如赠与合同或借款合同。这种分类的法律意义在于两种合同义务的不同法律适用，如单方合同履行中不存在抗辩权的同时履行。
(3)有偿合同和无偿合同根据合同当事人是否为从合同中获得的利益付出代价，可以分为有偿合同和无偿合同。有偿合同是指当事人为了从合同中获得利益而必须支付相应的价款的合同，如买卖合同。无偿合同是指当事人不必为从合同中获得的利益支付相应价款的合同，如赠与合同。
(4)承诺合同和实践合同根据标的物的交付是否是合同成立的重要要件，可以分为承诺合同和实践合同。允诺合同是当事人双方意思表示一致就可以成立的合同，即“允诺已作出”的合同，也称无货物合同。实践是一种合同，只有在当事人意思表示一致后才能成立，仍需标的物的实际交付。一般而言，某一合同是否为实践合同，应根据商业惯例来认定，也应由法律明确规定。