关于规范房地产市场外资准入和管理的意见

一、规范外商投资房地产市场准入

(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用不动产，应当遵循商业存在原则，按照外商投资房地产的有关规定申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理相关登记后，方可按批准的经营范围从事相关业务。

(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。投资总额不足1000万美元的，注册资本仍按现行规定执行。

(3)设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理部门依法批准设立并办理登记手续，颁发为期一年的外商投资企业批准证书和营业执照。付清企业土地使用权出让金后，向土地管理部门申请办理国有土地使用证，凭国有土地使用证到商务主管部门换发外商投资企业正式批准证书，再到工商管理部门换发与外商投资企业批准证书相同经营期限的营业执照，并到税务机关办理税务登记。

(四)外商投资房地产企业股权和项目转让，以及外国投资者并购境内房地产企业，由商务主管部门等部门严格按照相关法律法规和政策进行审批。投资者应提交《国有土地使用权出让合同履约保函》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设(房地产)部门变更备案证明》、税务机关出具的相关纳税证明材料。

(五)境外投资者通过股权转让等方式收购境内房地产企业，或者收购合资企业中方股权的，应当妥善安排员工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让款。有不良记录的外国投资者不得在中国开展上述活动。

二、加强对外商投资企业房地产开发经营的管理。

(6)未取得外商投资企业批准证书和投资房地产营业执照的外国投资者，不得从事房地产开发经营活动。

(七)外商投资房地产企业注册资本未缴足、未取得国有土地使用证或开发项目资本金未达到项目总投资35%的，不得进行境内外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇贷款结汇。

(八)外商投资房地产企业的中外投资者不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议等文件中订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

(九)外商投资房地产企业应遵守房地产相关法律法规和政策，严格执行土地出让合同和规划许可审批的时限和条件。有关部门应加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管。如发现有囤积土地房屋、哄抬房价等违法行为，要依据国办发〔2006〕37号文件及其他相关规定严肃查处。

三、严格管理境外机构和个人购房。

(十)境外机构在中国境内设立的分支机构、代表机构(经批准从事房地产业务的除外)和在中国境内工作、学习1年以上的境外个人，可以购买符合实际需要的自住、自住商品房，不得购买非自住、非自住商品房。在中国境内未设立分支机构、代表机构的境外机构和在中国境内工作、学习不满一年的境外个人，不得购买商品房。港澳台居民和华侨因居住需要，可在境内购买一定面积的自住型商品房。

(十一)符合条件的境外机构和个人购买自住、自住商品房，须持有效证件(境外机构应持我国政府有关部门批准的境内机构设立证明，境外个人应持其来华工作、学习证明，下同)，到国土、房产主管部门办理相应的土地使用权和房屋产权登记手续。产权登记部门必须严格按照自用、自住的原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

(十二)外汇管理部门应严格按照有关规定和本意见要求，对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇出及结汇进行审核，符合条件的允许汇出及结汇；转让相关房地产所获得的人民币资金，经审核确认按规定办理纳税等手续后，方可允许购汇汇出。

四、进一步强化和落实监管责任。

(十三)各地区特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿。建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、中国人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定相关操作细则，加强指导， 监督检查各地房地产市场规范外资准入和管理政策落实情况，依法查处擅自降低企业注册资本和项目资本金比例等因管理不到位造成的违法违规行为。 同时，要进一步加大对房地产非法跨境交易和交易所违规行为的查处力度。

(14)完善市场监测分析工作机制。建设部、商务部、统计局、国土资源部、中国人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场的信息监测系统，完善外资房地产信息网络。有关部门要加强协调配合，加强跨境资金流动监测，尽快实现涉外房地产统计信息共享。

中华人民共和国建设部

中华人民共和国商务部

国家发展和改革委员会

中国人民银行

中华人民共和国国家工商行政管理局

国家外汇管理局

2006年7月11日