房地产估价师考试：成本导向定价

成本导向定价是以成本为中心，是一种根据销售者的意图来定价的方法。基本思路是:定价时，先考虑收回企业生产经营投入的全部成本，再加上一定的利润。成本导向定价主要包括三种方法:基于成本的定价、目标利率定价和销售奖金定价。
(一)成本加成定价法
这是最简单的定价法，即在单位产品成本的基础上，再加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价和成本之间的差额就是利润。这里说的成本包括税。由于利润是按照成本的一定比例来计算的，习惯上称这个比例为“百分之几”，所以这种方法叫成本定价。它的计算公司是:
单位产品价格:单位产品成本X(1+加成率)加成率=因为利润是按照成本的一定比例计算的。
例如，某房地产企业开发一栋楼，每平方米开发成本为2000元，加价率为15%，则该楼每平方米售价为2000 x(1+15%)= 2300元
。这种方法的优点是计算方便，因为确定成本比确定需求容易得多，而且定价侧重于在市场环境因素基本稳定的情况下，这种方法可以保证房地产企业获得正常的利润，从而保证企业的正常经营。
(二)目标收益定价法
这种方法也叫利润目标定价法或投资收益率定价法。它是在成本的基础上，根据目标收益率计算销售价格的一种方法。计算步骤如下:
1。确定目标收益率。目标收益率可以用许多不同的形式表示，如投资收益率、成本收益率、销售收益率和资本收益率。
2。确认利润目标。由于目标收益率的多样性，利润目标的计算也不同。计算公式为:
利润目标=总投资x目标投资利润率
利润目标=总成本x目标成本利润率
利润目标=销售收入x目标销售利润率
利润目标=平均资金占用x目标资金利润率
3、计算售价
售价=(总成本+利润目标)/预计销售量
例如，某房地产企业开发一个总建筑面积为20万平方米的住宅小区，总开发成本为4亿元，企业目标利润率为成本利润率的15%。住宅区的售价是多少？
解:利润目标=总成本x成本利润率
=4x15%
=0.6(亿元)
每平方米售价=(总成本+利润目标)/预计销售量
= (4 = 0.6)/16000。这种方法一般适用于在市场上有一定影响力的企业、市场占有率高的企业或垄断企业。
(3)价格加成定价法
这种方法以产品的最终销量为基础，按照售价的一定比例计算加成率，最终得出产品的售价。计算公式为:
单位产品售价=单位产品总成本/(1-加成率)
例如，某楼盘的开发成本为每平方米2500元，加成率为20%，则该楼盘的售价为:
售价= 2500/(1-20%) = 30。对于消费者来说，在同样的价格下，这种方法计算出来的加成率更低，更容易接受。【/br/】以上成本定价方法的共同点是，都是以产品成本为定价基础，在成本上加上一定的利润。不同的是，他们确定利润的方法略有不同。虽然很容易计算，但它们都有一个共同的缺点，就是不考虑市场需求和市场竞争。